[권강수의 상가투자 꿀팁]공실 많고 비싼 주상복합 상가, ‘이것’ 갖추면 수익률 폭발
[땅집고] 상가시장에서 많이 쓰이는 용어 중 하나가 주상복합 상가이다. 이는 주거시설과 상업시설이 함께 자리한 건물 내에 있는 상가를 의미한다. 이러한 건물을 살펴보면 보통은 저층에 상업시설이 자리하고 중층부와 상층부에는 오피스텔이나 아파트 등 주거시설이 자리하는게 보통이다.
주상복합 상가는 중층부·상층부에 주거시설이 있으니 안정성이 확보되었다고 여길 수도 있다. 그런 점에서 단지내 상가와 비슷하게 생각하는 투자자들도 있는데, 이 둘은 성격이 전혀 다르다고 볼 수 있다.
◇ 주상복합 상가, 평당가 높고 배후수요 적어…외부 유동인구 잘 활용해야
우선 주상복합 상가는 아파트 단지내 상가에 비해 직접 배후수요가 적다. 1000가구 이상의 아파트가 많은 아파트 단지에 비해 주상복합상가는 상층부 건물의 주거시설이 300실 이하인 경우가 대부분이다. 그러다보니 단지내 상가는 거의 단지 안에 거주하는 아파트 주민들을 주요 고객으로 삼지만, 주상복합 상가는 그렇지 않다.
이는 주상복합 상가의 경우 단순하게 건물 내에 있는 인원들만을 대상으로 수요층을 삼아서는 매출이나 운영에서 부족함을 느낄 수 밖에 없기 때문이다. 이를 투자자 입장에서 생각해보면 상층부 주거시설 입주자 수가 어느 정도 중요하기는 하지만 단지내 상가처럼 절대적이지는 않다고 볼 수 있다. 주상복합 상가에서는 그보다는 주변 외부인구를 끌어모을 수 있는 매력이 있는지가 더욱 중요하다고 판단된다.
바로 이런 점 때문에 주상복합 상가가 자리한 곳은 대체적으로 주택가가 아닌 유동인구 많은 오피스 타운이나 역세권 주변이다. 결국 주상복합 상가는 건물 내의 거주인구에 추가적으로 주변 유동인구를 통해 운영되고 발전되는 형태인 것이다. 따라서, 주상복합 상가 투자자 역시 주변의 유동인구 존재와 특성을 많이 따져야 한다.
이같은 특징을 보면 주상복합 상가의 투자적 판단기준은 단지내 상가보다 근린상가에 더 가까워보인다. 실제 역세권에 있는 주상복합 상가의 경우 저층부 상가들이 근린상가와 비슷한 업종들로 구성되는 경우를 볼 수 있다.
또 한 가지 주상복합상가 투자 시 유의해야 할 점은 상가의 3.3㎡당 가격이 대부분 단지내 상가에 비해 훨씬 높다는 점이다. 이는 많은 상가 투자자들로 하여금 아파트 단지내 상가에 관심을 가지게 만드는 이유이기도 한데, 주상복합 상가는 보통 유동인구가 많은 상업지 역세권 입지에 들어선다는 특성상 3.3㎡당 가격이 가장 높다.
3.3㎡당 가격이 높다라는 것은 결국 그만큼 상가 가격이 높아진다는 것을 의미하고, 대부분 대출을 활용하는 상가투자의 특징상 대출이자에 대한 부담도 커질 수 밖에 없다. 필자가 아는 투자자들 중에서 주상복합상가 투자 후 실패를 경험한 분들이 있는데, 이는 그만큼 높은 가격과 그에 따른 대출이자 부담 때문이다. 이에 맞는 수익률(연 5~6%선)에 임대료를 지불할 임차인을 구한다면 문제없지만 그렇지 못하다면 장기간 공실로 어려움을 겪게 된다.
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◇넓은 주차장, 상가 전용 엘리베이터 잘만 확보하면 수익률 몇 배 올라
물론 주상복합 상가도 실제로는 성공 투자자도 많이 있다. 이들의 공통점을 살펴보면 무리하지 않은 선에서 대출을 일으켜 상가를 구매하고 무엇보다 입지분석과 주변 유동인구 분석을 철저히 했다. 그럼으로써 건물 내에 있는 상층부 주거인구와 외부 유동인구를 모두 수요층으로 확보하는 이상적인 형태를 이뤄낸 것이다.
이렇게 시너지 효과를 발휘하게 된다면 발전성 측면에 있어서는 단지내 상가보다 몇 배 또는 몇십 배 폭발적이다. 그만큼 입지와 유동인구의 힘이 강하기 때문이다. 그래서 성공 투자자들 중에서 주상복합 상가 투자자들이 적지 않은 것이기도 하다.
주상복합 상가 투자에 관심이 있을 경우, 내부적으로는 상가 이용자에게 편리하게 구성되어 있는지 확인해보는 것이 가격만큼 가장 중요한 포인트다. 예를 들어, 상가 이용자들도 편하게 주차장을 이용할 수 있게 해놓으면 훨씬 유리하다. 요즘에는 자동차를 이용하여 소비생활을 즐기는 이들이 상당히 많다는 점을 감안해야 한다. 또한 엘리베이터도 저층 상가층과 고층 주거층이 따로 분리되어 있는 것이 더 효율적이다. 저층 상가층만 반복 운행하는 엘리베이터가 있으면 외부 방문객들이 엘리베이터를 기다리는 시간이 줄어들면서 이에 대한 불편함이 줄게 된다.
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주상복합 상가는 가격도 높지만 단지내 상가에 비해서는 확실히 넓은 폭의 시야를 가지는 것이 유리하고 앞서 말한 것처럼 투자자금 측면에서도 어느 정도 자금적 여유를 확보하고 나서는 것이 좋다. 또한 높은 상가관리비 지불에 맞는 입점 업종들의 현실적 수익률 고려 등 여러 가지 특징들이 있는데 상가투자 전문가나 컨설턴트를 통해 이러한 점들을 잘 확인하고 투자에 나서는게 좋다. /글=권강수 상가의신 대표