오세훈표 ‘신통기획 시즌2’, 대치은마에 첫 적용…2030년 착공 목표
“31만 착공하며 24만 가구 멸실, 전세가격 폭등 우려” 지적 나와
서울시, 전세난 우려 대비 사업 절차와 속도 조절…시기조정 심의위도 방안

[땅집고] 서울시가 ‘오세훈표’ 정비사업 정책으로 알려진 ‘신속통합기획 2.0’을 통해 역대 최다인 31만 가구 공급 계획을 밝혔다. 그 과정에서 서울 핵심지의 24만 가구 멸실로 인해 부동산 시장이 불안정해질 것이라는 지적도 나온다. 오세훈 서울시장은 지난 13일 서울 강남구 대치동 은마아파트를 방문해 신속한 재건축을 위한 행정 지원을 약속했다. 그는 “은마를 시작으로 노후 주거지의 민간 정비사업을 신속하게 추진해 집값 상승을 이끌어온 핵심 지역 주택을 빠르게 확충하겠다”고 밝혔다.

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◇ 은마도 달리게 하는 ‘신통기획 시즌2’

은마 재건축의 추진 동력을 높일 수단은 오세훈표 정비사업으로 알려진 신통기획이다. 지난달 29일 신통기획 2.0을 발표했다. 기존에는 정비구역 지정까지 과정을 간소화했다면 시즌 2는 인허가 절차를 단축하는 데 초점을 맞췄다.

이로써 은마는 현재 최고 14층, 4424가구에서 최고 49층, 5893가구로 재건축한다. 2030년 착공해 2034년 준공하는 것으로 목표로 한다.

그간 은마 재건축이 지지부진했던 것을 고려하면 엄청난 속도다. 1979년 입주한 이 단지는 국내 최고 학군지, 최대 학원가로 유명한 대치동을 대표하는 곳이지만, 재건축 사업 추진이 어려웠다. 사업성 확보를 위해 2015년 50층 재건축을 계획했으나, 당시 서울시가 35층을 고수하며 사업은 지연됐다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-C의 단지 지하 관통, 조합 내부 갈등 등이 겹쳤다.

오 시장이 다시 부임한 후인 2023년 35층 규제가 폐지되면서 사업성 개선 여지가 커졌고, 지난해부터 신통기획 자문 방식으로 정비계획안을 마련했다. 신통기획 시즌 2를 통해 이후의 절차 간소화, 이주 촉진 등 추가 지원을 받을 전망이다.

이처럼 서울시는 신통기획 시즌 2를 통해 2031년까지 총 31만 가구를 착공하고 2035년까지 37만7000가구를 준공하겠다는 계획을 밝혔다. 일명 ‘한강벨트’로 불리는 한강과 접하는 자치구에 총 19만8000가구를 공급한다.

◇ 24만 가구 멸실→전세 폭등 우려…서울시 “6년간 분산 착공-시기 조정 위원회 운영”

31만 가구는 서울시의 주택 공급 계획으로는 역대 최대 규모지만, 오히려 부동산 시장 불안을 초래할 것이라는 지적도 나온다. 31만 가구 착공 과정에서 주택 멸실로 인한 전세 가격 폭등 조짐이 예상된다는 것.

김경민 서울대 환경대학원 교수는 자신의 유튜브 채널에서 “31만 가구를 정확히 어디에 착공한다는 계획이 없다”며 “그 과정에서 24만 가구가 철거를 통해 멸실 예정인데 임대료가 폭등하는 것을 피할 수 없다”고 말했다.

정치권의 비판도 이어졌다. 조국 조국혁신당 비상대책위원장은 “오세훈식 공급정책으로 사라지는 연립, 빌라 등의 자리는 비싼 아파트가 대신한다”며 “(신통기획 2.0) 재건축·재개발은 주거 비용을 크게 부추기고, 무주택 서민과 청년의 주거 불안과 비용만 커진다”고 지적했다.

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서울시는 멸실 가구수로 인한 전세난 우려는 과장된 것이라는 입장이다. 시 주택실 주거정비과에 따르면, 31만 가구는 향후 6년간 분산 착공 물량을 모두 합한 것으로 나타났다. 24만 가구가 동시에 멸실되는 것이 아니다.

연도별 착공 물량은 ▲2026년 2만3000가구 ▲2027년 3만4000가구 ▲2028년 2만2000가구 ▲2029년 4만6000가구 ▲2030년 7만3000가구 ▲2031년 11만2000가구 등이다.

시 관계자는 “멸실 가구수로 인한 전세난 우려에 대해 단계별로 사업 절차, 속도 조절로 전세가격을 조정할 예정”이라고 밝혔다. 또한 착공 물량 18만5000가구가 집중된 2030~2031년 일시적으로 이주 수요가 폭발할 때는 ‘정비사업 시기조정 심의위원회’ 등 별도의 기구를 운영해 이주 시기를 조절하겠다는 방침이다. 멸실에 의한 전세난 우려 등으로 재건축 재개발을 하지 않을 경우, 영구적인 집값 폭등에 직면할 수 밖에 없다는 것이 서울시 논리이다. 한 관계자는 “박원순 전 서울시장이 정비구역을 대거 해제하면서 신규 공급이 급감한 것이 현재의 집값 폭등의 원인”이라며 “서울시의 재건축을 반대하는 진영은 대안도 없이 반대를 위한 반대를 하고 있다”고 말했다. /raul1649@chosun.com