[신희민의 뉴욕 부동산 읽기] 이민지 주거지였던 ‘로어이스트사이드’, 코리빙 임대주택으로 MZ세대 성지로

[땅집고] 지난 1화에서 살펴본 뉴욕 브루클린의 윌리엄스버그, 부쉬윅, 베드-스타이는 뉴욕 MZ세대의 대표적인 보금자리로 자리 잡았습니다. 그렇다면 맨해튼에서 젊은 세대들이 모여드는 지역은 어디일까요? 바로 소호의 동쪽에 자리한 ‘로어이스트사이드’(Lower East Side)입니다.

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2000년대 초반까지만 해도 로어이스트사이드는 가난한 이민자들의 거주지였지만, 이후 뉴욕 아트씬의 흐름과 함께 급격히 변모하기 시작했습니다. 소호의 임대료가 치솟자 갤러리들은 첼시로 이동했습니다. 그런데 첼시마저 비싸지자 그 다음은 로어이스트사이드였습니다.

2007년 뉴뮤지엄(New Museum)이 로어이스트사이드로 이전하면서 변화하기 시작했습니다. 뉴뮤지엄은 상자를 이리저리 배치해놓은 모습으로 유명한 미술관인데, 뉴욕에서 현대미술(contemporary art)만을 전시하는 최초의 미술관입니다.

이후 개성 넘치는 갤러리와 신진 디자이너 브랜드, 감각적인 편집샵, 분위기 있는 식당과 바들이 속속 들어섰습니다. 최근에는 한국의 기사식당 문화를 모티브로 한 ‘KISA’가 코리아타운이 아닌 로어이스트사이드에 한글 간판을 걸고 오픈해 화제가 되기도 했습니다.

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이처럼 로어이스트사이드는 ‘놀기 좋은 동네’로 진화했습니다. 소호와 뉴욕대(NYU)와 인접한 입지, 여전히 상대적으로 낮은 임대료 덕분에 대학생과 사회 초년생들이 몰려들며 젊은 에너지가 넘치는 지역으로 바뀐 것입니다.

변화의 중심에는 로어이스트사이드를 상징하는 주거 형태인 ‘테너먼트 빌딩(Tenement Building)’이 있습니다. 좁고 긴 형태로 인접 건물들과 맞닿아 있어 채광이 좋지 않고 가난한 이민자들이 밀집해 살던 주거 건물이었습니다. 이제는 지역의 변화와 맞물려 젊은 세대를 위한 코리빙 임대주택으로 재탄생했습니다.

테너먼트 빌딩은 지난 1화에서 소개한 타운하우스와 비슷한 폭을 가지지만, 더 깊게 지어졌습니다. 대신 건물 중앙에 ‘Air Shaft’라 불리는 좁은 채광 통로가 있습니다. 이를 접한 공간에도 침실을 배치할 수 있는 구조입니다. 침실 수를 최대로 늘리고, 젊은 세대에 임대해 수익을 극대화하는 모델이 자리 잡았습니다.

하지만 맨해튼의 인기 투자 상품이던 로어이스트사이드의 테너먼트 빌딩들은 2019년 이후 거래가 뜸해졌습니다. 반면 브루클린의 타운하우스 임대주택은 기관투자자들까지 뛰어들며 주목받고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요?

이 차이를 만든 핵심 요인은 1969년부터 적용하기 시작한 뉴욕의 독특한 주거 ‘임대차보호법(Rent Stabilization Law)’입니다. 이 제도에 따라 매년 주정부가 인상률을 결정하는데, 건물주는 정해진 범위 내에서만 임대료를 조정할 수 있습니다. 건물주들은 여러 방식을 활용해 가구별로 규제 면제(Deregulation)를 추진해 건물 가치를 높여왔습니다.

그러나 2019년에 제정된 ‘주거안정 및 세입자보호법 (Housing Stability and Tenant Protection Act)’은 이러한 규제 면제 절차를 사실상 봉쇄했습니다. 이미 면제된 가구도 세입자가 요청할 경우 건물주가 합법성을 다시 입증해야 하는 구조로 바뀌었습니다. 여기에 더해 뉴욕시장 유력 후보인 조란 맘다니(Zohran Mamdani)가 임대차보호법이 적용한 가구의 임대료를 임기 내 동결하겠다는 공약을 내세웠습니다. 로어이스트사이드의 테너먼트 빌딩을 비롯해 1970년대 이전에 지어진 대부분의 임대주택이 1969년 및 2019년 규제의 적용을 받습니다.

타운하우스는 예외입니다. 1969년 법 제정 당시, 5가구 이하의 소형 자산은 규제에서 제외되었는데, 이 범주에 타운하우스가 속한 것입니다. 기관투자자들은 일반적으로 소규모 투자보다 대규모 투자를 선호합니다. 그럼에도 타운하우스 같은 소형 자산을 매입해 포트폴리오화하는 데에는 규제에서 상대적으로 자유롭고, 이에 따라 높은 수익성을 가져갈 수 있기 때문입니다.

다음 회에서는 맨해튼에서 이스트리버를 건너, 브루클린 르네상스의 서막을 연 지역인 윌리엄스버그의 리테일 상권과 건물들을 살펴보겠습니다. /글=신희민 플래토즈 CGO david@plateauxnewyork.com

(※플래토즈는 미국 뉴욕을 기반으로 낡은 타운하우스를 리모델링해 코리빙·멀티패밀리 주택으로 재탄생시키는 도시재생 전문 부동산 디벨로퍼입니다. 필자는 보험사·사모펀드 등을 거쳐 미국 부동산 현장에서 직접 프로젝트를 기획·운영하고 있으며, 도시와 자산이 바뀌는 실제 사례를 소개할 예정입니다.)