저비용으로 건물 가치 높이려면

[땅집고] “예전에는 건축주들이 준공 20년 넘은 중소형 빌딩은 땅의 가치만 따져보고 샀어요. 어차피 건물은 새로 지어야 한다고 봤죠. 이젠 상황이 달라졌어요. 지은 지 30년 넘은 빌딩이라도 약간 손보면 충분히 쓸만한 건물을 사려고 합니다.”

상업용 부동산 자산관리 전문가인 이충묵 더트웰브PMC 대표는 이른바 꼬마빌딩 시장의 건축 키워드로 ‘고쳐쓰기’를 꼽았다. 그는 “신축 공사비가 천정부지로 뛰었다”면서 “기존 건물을 활용해 최소 비용으로 최대한 수익성을 높이는 쪽으로 리모델링하려는 것”이라고 했다.


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실제로 5년 전만해도 꼬마빌딩 신축 공사비는 3.3㎡(1평)당 500만~700만원 수준이었다. 하지만 이제는 평당 1200만~1400만원으로 배 이상 올랐다. 같은 기간 꼬마빌딩 매매가격과 땅값도 상승했다. 금리도 높아져 웬만해선 건물을 새로 지어 수익성 맞추기가 만만치 않다.

이 대표는 땅집고가 오는 11월 6일 개강하는 ‘건축주대학 32기 과정’에서 ‘저비용으로 건물 가치를 높이기 위한 리뉴얼과 관리 솔루션’을 주제로 강의한다. 이 대표는 “같은 돈을 들이더라도 딱 필요한 것만 바꿔 리모델링 효과를 극대화하는 것이 건축주의 성공 전략으로 통하게 됐다”고 말했다.

◇신축 비용 급등…리모델링 가치 높아져

최근 건물 일부만 손보는 리모델링 가치가 점점 더 높아지고 있다. 2~3년전만해도 신축 대비 60~70% 수준이던 리모델링 비용이 이제 40~60% 수준으로 낮아졌다. 여기에 인건비와 자재값은 계속 오르고 있어 꼬마빌딩 신축은 앞으로도 녹록지 않다. 업계에선 “(신축한다면)한 달이라도 빨리 공사에 돌입해야 이득”이라는 말이 나올 정도다. 리모델링이 신축 대비 갖는 장점도 많다. 이 대표는 “세입자를 내보내지 않고 공사하기 때문에 임대료 수익은 유지하면서 건물 가치를 높일 수 있다”며 “기술 발달로 과거엔 리모델링으로 하기 힘들었던 부분도 시공이 가능하다”고 했다.

이 대표는 전체 건물을 다 뜯어고치기보다 일부만 손보는 것이 효과가 좋다고 했다. 가성비가 좋은 리모델링 부위로는 외부마감과 창호가 첫 손에 꼽힌다. 다음으로 주차장, 승강기, 화장실을 바꾸면 새 단장 효과가 큰 것으로 평가된다. 이 대표는 외부 전면 창호 교체를 가장 효과적이라고 했다. 그는 “창호를 바꾸면 외관이 확 달라지고 깔끔해진다”며 “방음과 단열 성능도 좋아지고, 냉난방 비용이 줄어 임차인이 선호한다”고 했다.

◇내 건물에 맞는 세입자 들이는 게 중요

최근 꼬마빌딩 건축 관련 또 다른 키워드는 ‘임대차 기획’. 빌딩 임차기획 전문가인 최은영 테라로사 점포개발부장은 리모델링으로 투자 비용을 줄인 후 임대차 기획의 중요성을 강조했다. 건물이 신축인지, 리모델링했는지도 중요하지만 건물에 적합한 세입자가 들어와 있는지를 잘 살펴야 한다는 것이다.

최 부장은 건축주대학 32기 과정에서 ‘상업용 건물의 핵심, 임차기획 성공사례’에 대해 알려준다. 그는 “건물 수익성을 좌우하는 것은 결국 세입자”라며 “공실이 없어도 기대만큼 수익을 올리고 있는지 의문이 드는 경우가 적지 않다”고 했다.

요즘 가장 인기있는 세입자는 ‘올다무’. 바로 올리브영, 다이소, 무신사다. 그러나 대형 브랜드를 세입자로 유치해도 내 건물에 맞지 않거나 손익 검증을 잘못하면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 최 부장은 서울의 A빌딩 임대차 실패사례를 소개했다. 임대인이 시설지원금 20억원을 제공하는 조건으로 대형 브랜드 세입자가 4개층을 월 8000만원에 통임대하기로 했다. 임대료를 감안하면 시설지원금은 2년 안에 회수 가능하고 10년 이상 장기계약이어서 좋은 딜이라고 여겨졌다. 그런데 문제가 터졌다. 몇 개월만에 본사와 분쟁 등으로 세입자가 영업을 중단하고 나간 것. 최 부장은 “중도해지 위약금에 대한 담보설정을 안해 임대료 손실은 물론 철거 비용까지 떠안아야 했다”고 말했다.

그는 “수익형 건물에 투자할 때 임대차 기획이 건물 밸류업 전략이라는 점을 잊지 말아야 한다”며 “수익형 건물을 리모델링할 때 기존 세입자가 임대료를 정상 납부할 수 있는지 여부를 먼저 체크해야 한다”고 했다./rykimhp206@chosun.com

<설계부터 리뉴얼까지… 실전형 강의 '땅집고 건축주대학'>

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 오는 11월6일 32기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. (▶바로가기)

이번 과정은 2개 클래스로 운영한다. 전문가 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁 예방 전략을 강의하는 ‘설계·건축 마스터클래스’(총 7강)와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알려주는 ‘건축리뉴얼 마스터클래스’(총 5강)이다. 두 개반 동시 수강도 가능하다.
땅집고 건축주대학은 2017년 첫 오픈 이후 31기 과정을 운영하며 배출한 수강생만 2000명이 넘는다. 실제 건축을 준비하는 예비 건축주의 필수 코스로 자리잡았다. 직접 건축에 나선 수강생도 적지 않다.

수강료는 설계·건축마스터클래스 99만원, 리뉴얼마스터클래스 79만원이다. 통합반은 10% 할인한 160만원이다. 땅집고M 홈페이지에서 신청하면 된다. (▶바로가기)