[10.15 부동산 대책]
15억원 넘는 주택, 주담대 4억원 제한
다주택자 양도세·취득세 대폭 강화

[땅집고] 이재명 정부가 최근 집값 과열 양상을 보이고 있는 서울과 경기 지역에 고강도 부동산 규제책을 발표했다.

15일 국토교통부 등 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책에 따르면 정부는 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개구 전체와 경기 광명, 분당, 과천 등 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달, 성남 분당·수정·중원, 안양 동안구, 용인 수지구, 하남시, 의왕시)을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하는 초강수 대책을 내놨다. 이 지역들에 한해선 금융 규제도 한 단계 더 엄격하게 적용하기로 했다.

국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 오전 서울 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

김윤덕 국토부 장관은 이날 서울 종로구 정부서울청사에서 부동산 관계장관 회의 이후 열린 합동 브리핑에서 “주택시장의 불안은 서민 주거안정을 위협할 뿐 아니라 근로의욕 저하, 소비위축 등으로 이어져 경제 전반의 활력을 저해할 수 있​다”며 “주택시장의 불안을 조기에 차단하고 보다 생산적인 부문에 자본이 투자될 수 있도록 선제적으로 대응해 나가고자 한다”고 했다.

◇ 15억원 넘는 주택, 주담대 4억원 제한

규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율 (LTV)이 기존 70%에서 40%로 강화된다. 구체적으로 규제지역은 LTV가 40%, 투기과열지구는 최대 40%, 조정대상지역은 최대 50%로 낮아진다. 총부채상환비율(DTI)도 40%로 일괄 축소된다.

정부는 이번 대책에서 여기에 더해 수도권과 규제지역에서 주담대 대출 한도를 6억원으로 한정한 것을 더 강화에 주택 가격에 따라 차등 적용하기로 했다. 15억원 이하 주택은 기존처럼 대출한도가 6억원, 15억~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원만 대출이 나온다.

또 규제지역에서 스트레스 금리 하한도 대폭 올렸다. 정부는 총주택담보대출비율(DSR) 3단계를 시행 중인데, 규제지역 내 주담대에 한해 기존 하한 1.5%를 3%로 상향 조정했다. DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율을 말한다. 기존 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 정함으로써 대출한도를 줄이겠다는 취지다.

◇ 다주택자 양도세·취득세 대폭 강화…청약·정비사업도 타격

이와 함께 다주택자에 대한 세금 중과세도 대폭 강화된다.

비규제지역에서는 다주택자에 대한 보유세(재산세와 종합부동산세)를 매길 때 일반 세율을 적용한다. 하지만 투기과열지구·투기지역에 지정되면 중과세율이 붙는다. 양도소득세도 마찬가지다. 비규제지역에서는 6~45%의 누진세가 적용되고 다주택자라도 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받지만, 조정대상지역 이상의 규제지역에선 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 기존 세율의 30%포인트를 중과한다. 다만 이 방침은 내년 5월까지는 유예되어 있다.

1가구1주택자의 양도세 비과세 요건도 강화된다. 통상 비규제지역에선 보유 2년만 하면 비과세 혜택을 받았지만 취득시점 기준 규제지역에선 2년 이상 거주 요건이 붙는다. 취득세 역시 비규제지역에선 최대 1~3%이지만, 조정대상이상 지역에서는 다주택자의 경우 8~12%의 세금이 부과된다.

청약을 받을 때도 각종 제한이 생긴다. 재당첨 제한은 투기과열지구에서는 10년, 조정대상지역에서는 7년이다. 분양권을 전매할 때도 분양가 상한제가 적용된 주택은 전매제한 기간이 3년, 분상제 미적용 주택은 조정대상지역이선 1년, 투기과열지구에선 3년간의 요건이 붙는다.

재건축·재개발 사업지에서는 조합원의 지위양도가 어려워진다. 재건축은 조합설립인가 시점부터, 재개발은 관리처분인가 시점부터 조합원 지위 양도가 불가능하다.

또 규제지역에서 1주택 보유자가 주택 재건축·재개발로 중도금과 이주비 대출을 받아야 할 때 추가 주택 구입이 제한된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “규제지역이 모두 토지거래허가구역으로 묶이면서 아파트 취득시 2년간 의무거주를 해야 하므로 갭투자는 불가능해졌다”며 “그동안 ‘단계별 내집 마련 전략’으로 활용했던 무주택자의 상급지 갭 투자 후 입주 전략이 원천 봉쇄됨에 따라 아파트 매수 금액대를 낮춘 알뜰 소비를 검토할 필요가 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com