[땅집고] 15일 이재명 대통령의 세 번째 부동산 대책이 나왔다. 서울 25개구 전역은 물론이고 경기권 12개 구역도 한꺼번에 규제지역으로 묶으면서 역대급 고강도 대책이라는 평가가 쏟아진다. 이런 가운데 규제지역 인근 수도권에서 과거 문재인 정부 시기처럼 ‘풍선효과’가 발생하는 것 아니냐는 우려가 나온다.

이날 10·15 대책에 따라 지정된 규제지역은 서울 25개구와 경기 과천시, 광명시, 수원시 영통·장안·팔달구, 성남시 분당·수정·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 12개 지역으로 확인됐다.

앞으로 이 지역들은 ▲주택담보대출 LTV·DTI 비율 제한　▲주택 분양권 전매제한 ▲대출·청약·세제 강화 등 기존 대비 더 강도 높은 규제를 적용받을 예정이다. 더불어 이재명 정부가 규제지역을 내년 말까지 토지거래허가구역으로도 묶겠다고 예고한 만큼 실거주 의무가 강화되고 갭투자가 원천 차단될 방침이다.

부동산 전문가들은 이번 대책 규제에서 비껴나간 수도권 지역에서 집값이 오르는 ‘풍선 효과’ 부작용이 발생할 가능성이 높다는 분석을 하고 있다. 실제로 과거 문재인 정부가 총 28차례 부동산 대책을 내놓으면서 서울을 시작으로 경기·인천 등 수도권, 지방을 순차적으로 규제지역으로 묶일 때 마다 해당 권역과 맞붙어있는 지역 일대 아파트에 수요가 쏠리면서 가격이 급등하는 현상이 벌어졌다는 것.

실제로 문재인 정부가 규제지역을 발표할 때 마다 인근 지역 집값이 오르는 풍선 효과가 전국 곳곳에서 발생했다. 예를 들어 문재인 정부 초기 때부터 규제지역으로 묶였던 서울 및 과천·성남·동탄·광명 등 수도권 핵심 지역에 이어 2020년 2·20 대책으로 수원, 안양, 의왕 등이 규제지역으로 추가되자, 제외된 남양주·평택·시흥·안산·의정부 등 지역에 상승세가 옮겨갔던 것.

2020년 1월까지만 의왕시에선 ‘의왕 서해그랑블 블루스퀘어’ 84㎡가 5억2000만원에 거래됐다. 그런데 2·20 대책이 발표된 이후 같은해 6월에는 6억1500만원에 팔리면서 반 년만에 집값이 18% 넘게 올랐다. 같은 기간 남양주에선 ‘힐스테이트 황금산’ 84㎡가 5억5000만원에서 7억5000만원으로 6개월만에 2억원 넘게 올랐고, 평택시에선 ‘힐스테이트 지제역’ 분양권이 3억824만원에서 4억4558만원으로 44.5% 뛰기도 했다.

이처럼 풍선효과로 집값이 상승하자 문재인 정부는 위 지역을 같은해 6·17 대책에서 규제지역으로 추가로 묶는 결정을 내렸다. 이후 풍선효과는 또 다시 근접지역으로 번졌나갔고 결국 수도권 집값이 전체적으로 폭등하는 결과를 초래했다.

이번에 이재명 대통령이 10·15 대책에서 묶은 지역들 인근에서도 비슷한 현상이 시작될 것이라는 예측이 나온다. 지도상 경기 고양·구리·남양주·부천·시흥·의정부·용인·화성 등이 꼽힌다. 규제지역에서 대출 한도가 낮아지고 실거주 규제 등 제한이 걸리는 만큼 이 곳에서 내 집 마련 및 투자하려던 수요가 대체지인 인근으로 옮겨갈 가능성이 높을 것이란 분석이다.

이은형 대한건설정책연구위원은 “이렇게 규제지역을 신규 지정하는 경우 풍선효과가 수도권 전역으로 쭉 번져나가면서 폭등하는 것은 아니고, 인접지나 직근접지 위주로 발생할 것”이라며 “규제를 통해 거래를 억제해 인위적으로 시장을 억누른다면 적어도 단기적으로는 효과를 볼 수 있겠지만, 그럼 언제까지 억누를 것이냐는 근본적인 의문을 제기할 수 밖에 없는 상황”이라고 했다. /leejin0506@chosun.com