[땅집고] 금주 내 이재명정부의 3차 부동산 대책이 발표될 것으로 예측되는 가운데, 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세대출도 포함하는 안을 검토 중이란 이야기가 나온다.

하지만 업계에서는 주로 무주택 서민이 대다수 차주로 있는 전세대출을 강도높게 규제할 경우 서민들의 반발이 일어날 수 있다는 지적이 나온다. 연봉이 4000만원 이하인 청년과 신혼부부 상당수가 대출 한도가 축소되고, 수도권 3억~4억원 이상 지역의 전세 계약이 불가능해질 수 있다.

특히 계약갱신권 만료로 당장 겨울에 새 전셋집을 구해야 하는 세입자들이 직격탄을 받을 수 있다는 지적이다. 내년 6월로 다가온 지방선거를 의식해야 하는 수도권 의원들의 반발도 예상된다.

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◇ 정부, 전세대출도 DSR 적용 검토할 수도

총부채원리금상환비율(DSR)이란 모든 대출 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비중을 의미한다. 주택담보대출 심사를 할 때는 이 비율이 40%를 넘으면 안된다.

그간 전세대출에도 이 규제를 적용해야한다는 의견이 있었다. 대출로 높아진 전세금이 매매가격을 밀어 올리는 기폭제 역할을 한다는 것이었다.

하지만, 규제 시도는 번번이 무산됐다. 현금부자나 고소득자들은 상대적으로 규제 영향이 거의 없고, 소득이 낮은 무주택 서민들만 주거 불안에 휩싸이는 부작용이 나타나기 때문이다.

실제로 서울의 아파트값은 천정부지로 치솟아 ‘전세가 매매가격을 밀어올리는’ 현상이 나타나기 어렵다는 지적도 나온다.

한국부동산원 통계에 따르면 서울의 경우 매매가격 대비 전세가격이 52.4%에 불과했다. 전세금이 매매가격의 절반 밖에 안된다는 의미다. 강남, 서초, 송파, 강동지역을 묶은 동남권은 이 비중이 44.7%로 절반도 못미쳤다. 이 지역에서는 예컨대 집값이 30억원이라면 전세금은 15억원도 안 된단 의미다.

게다가 강남3구는 토지거래허가구역으로 묶여있어 전세낀 매매거래도 불가능하다.

전세대출에 DSR 규제를 적용하면 사회초년생이나 신혼부부 등 무주택 주거 취약계층만 피해를 볼 가능성이 높다.

지난 8월 기준 서울의 전세금 중위가격은 4억9800만원이다. 연봉이 5000만원인 외벌이 직장인이 전세대출보증 상한(LTV) 70%, 만기 36개월 조건으로 전세자금대출을 받는 경우, DSR이 적용되면 만기일시상환으로 이자만 갚는 조건이더라도 정부 규제와 가이드라인에 따라 대출 상환능력 심사에서 대출자체가 아예 거절될 가능성도 있다.

◇ “전세 세입자가 투기 세력도 아닌데”…무리수 두다 지방선거 날아갈 수도

업계에서는 정부가 전세자금대출까지 옥죄는 규제를 쉽게 추진하기 어려울 것이란 전망도 나온다. 전세 세입자들은 20~40대 실수요층으로 정부 여당의 유권자들이다. 부동산 투기와는 무관한데도 체감적으로 규제의 대상이 된다.

한 전문가는 “전세대출은 실수요자의 주거비 성격이 강하기 때문에 일반 신용대출과 동일한 DSR 잣대를 들이대면 서민·청년층 반발이 불가피하다”며 “내년 지방선거를 앞두고 정치적 부담이 커질 수밖에 없다”고 강조했다. /rykimhp206@chosun.com