이번주 ‘3차 부동산 대책’ 나온다
고강도 대출규제가 핵심
시중 유동성…정책 효과 미지수

[땅집고] 이재명 정부의 두 차례 부동산 대책에도 불구하고 서울 등 수도권 집값이 계속 고공행진하자, 정부가 이번주 내 ‘3차 부동산 대책’을 내놓는다. 정부 출범5달 만에 3번의 부동산 대책을 발표하는 것과 관련, 전문가들은 규제를 가하면 가할수록 집값이 급등했던 문재인 정부의 실패를 되풀이할 가능성이 높아졌다고 분석한다. 이재명 정부가 문재인 정부처럼 강남 등 특정 지역과 고가 주택을 규제를 하면서 오히려 비강남권, 중저가 주택의 가격이 급등하는 이른바 ‘풍선효과의 저주’에 빠져들고 있다는 우려도 나온다.

최근 글로벌 금리가 인하하고 원화 가치가 하락하며 돈을 부동산 등 실물자산으로 전환하려는 분위기가 팽배해졌다. 시중 유동성이 커지면서 부동산으로 돈이 흘러들지 못하게 할 고강도 금융규제가 나올 것이란 전망이 유력하다. 다만 과거 문재인 정부 때에도 금리가 0%대로 낮아지는 등 유동성이 확대됐는데, 그 어떤 규제책도 먹혀들지 않았던 전례가 있어 이재명 정부의 대책이 효과를 발휘할지는 미지수다.

미국의 트럼프 대통령이 금리인하와 유동성 풀기 정책을 본격화하고 있어 정부의 규제 정책이 제대로 작동하기 어려운 상황에 빠졌다. 그렇다고 부동산 시장으로 흘러들어가는 자금줄을 모두 막는 강력한 대출규제는 부동산 시장은 잡을 수는 있어도 국내 경기에 결정타를 날릴 수 있어 정부의 고심도 깊어가고 있다.

◇ 정부, 3차 부동산 대책 내놓는다…고강도 대출규제가 핵심될 듯

13일 관계부처와 업계 등에 따르면 정부와 여당은 지난 12일 고위 당정협의회를 열어 서울 등 수도권 집값 상승세에 대응할 방안을 논의했다.

정부는 주택담보대출 상한을 6억원으로 규제하는 6.27 대출규제와 9.7 공급대책을 발표했지만, 시장에 약발이 먹혀들지 않고 있는 모습이다. 오히려 비규제지역인 서울 마포구, 성동구, 광진구 등 한강벨트 지역, 경기 성남분당구 등으로 풍선효과가 나타나고 있다.

국토교통부가 지정하는 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 확대해 대출 한도를 대폭 줄이는 방안이 유력검토된다. 규제지역으로 묶이면 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 강화된다.

대출규제를 강화하는 조치도 나올 것으로 예상된다. 주택 매매거래에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 전세대출이나 정책 대출에도 대폭 적용하는 방안, 현재 40%까지 지정된 한도를 35% 수준으로 더 줄이는 방안 등이 시장에서는 거론됐다.

또 일정 금액을 초과하는 고가주택에 대해 대출 한도를 줄이는 방안이 포함된 것으로 알려졌다. 과거 문재인 정부 시절 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 금지한 사례가 있다. 현재 6억원 한도의 주담대 한도도 4억원까지 줄일 수 있다는 관측이 나온다. 주담대한도를 4억원으로 낮출 경우, 풍선효과로 서민용 저가 주택까지 가격이 급등하는 부작용이 발생할 수도 있다.

◇유동성 못 잡으면 규제 소용없어…실질적 공급대책도 뒷받침돼야

다만 최근 시중에 유동성이 풍부해지고 있고, 금리가 인하기조로 들어서고 있다는 점을 고려할 때 이 같은 대책이 먹혀들지는 불투명하다는 전망이다.

문재인 정부 시기인2019~2021년은 한국은행 기준금리가 0%대로 떨어지고, 시중은행의 주담대 금리도 2%대 초반까지 내려갔다. 코로나 팬데믹 대응 과정에서 정부가 막대한 유동성을 공급했다. 문 정부의 고강도 가계대출 규제에도 불구하고 시중 자금은 갈 곳이 부동산밖에 없는 구조가 만들어졌다. 서울 아파트 중위가격은 2017년 6억원에서 2021년 12억원으로 두 배 올랐다.

한국은행이 지난달 발표한 2025년 7월 통화 및 유동성 자료에 따르면 올해 7월 M2(광의통화·평잔)는 전월대비 35조9000억원(0.8%) 증가한 4344조3000억원을 기록했다. 이는 역대 최대치로 4개월 연속 증가세다. 작년과 비교하면 7.1% 증가했다. 여기에 미국 등 금리인하 기조가 이어지면서 앞으로 더 금리부담이 낮아지고 실물자산으로 돈이 흘러가는 현상을 막기 어렵다는 이야기도 나온다.

여기에 시장 수요자들 사이에선 최근 미국이 금리를 인하하고 달러가치가 하락하는데도, 환율 방어가 안돼 경제가 위기라는 불안감이 팽배하다.

업계의 한 전문가는 “금융시장의 관망세와 주식시장 변동성 탓에 유동성이 다시 안전자산으로 포장된 부동산으로 이동하는 흐름이 뚜렷해지고 있다”며 “부동산 대책의 성패는 유동성을 얼마나 흡수하고 대체투자처를 만들어주느냐, 또 실질적인 주택 공급을 얼마나 하느냐에 달려 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com