[땅집고] 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 6.27 대출규제책이 발표된 이후 수도권에서 내 집 마련을 하려는 사람들에 새로운 전략이 필요해졌다.

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6억원 한도로 대출을 받으면서도 최대한 집값 상승 효과를 누릴 수 있는 틈새 전략이 주목받고 있다. 국내 최대 부동산 온라인커뮤니티 ‘부동산 스터디’ 에는 ‘6.27 규제로 죽은 분양권 시장, 기회인 이유 3가지’란 게시글이 올라와 화제다. 필명 ‘부리남’이란 필자는 주택담보대출 한도가 6억원에 묶여도 청약에 도전하거나 기존 주택을 매수하는 것보다 준공을 앞둔 신축 단지 분양권을 사들이는 것이 이득이라고 주장했다. 시장에서는 이를 두고 ‘청무피사’(청약은 무슨 피주고, 분양권 사)라는 말로 부르기도 한다. 분양권은 아직 완공되지 않은 아파트나 오피스텔 등의 분양받을 수 있는 권리를 말한다. 건설사가 분양하는 주택을 청약을 통해 계약한 사람이 갖고 있는 입주 예정 주택의 소유권을 받을 권리이다.


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◇ 6.27 규제 중도금 대출엔 예외지만 ‘처분조건’ 적용…분양권 매물 나올 것

필자는 6.27대출규제로 주택담보대출 한도는 최대 6억원으로 제한됐다고 설명하며 글을 시작했다. 이는 재건축·재개발 등 정비사업을 하는 주택들의 잔금대출에도 예외없이 적용된다는 것. 단, 분양 후 받는 중도금·이주비 대출은 예외다. 그럼에도 조건을 달아뒀는데, 1주택자의 경우 중도금 대출을 받은 때부터 기존 주택을 6개월 안에 처분해야 한다는 조항을 달았다.

실거주 목적으로 분양권을 구입한 투자자도 있지만, 잔금대출 전에 매도하는 투자자도 있다. 6억원 한도 제한이 없는 중도금 대출을 받은 뒤 잔금대출을 받지 않으면 기존 주택을 처분하지 않고, 프리미엄을 받아 되팔 수 있다고 여긴 투자자도 많았다.

하지만, 처분조건이 생기면서 중도금 대출에도 제약이 발생했다는 설명이다. 심지어 대출규제가 발표되기 이전의 사업장까지 소급 적용하기로 하면서 필자는 주택을 처분하기 어려운 경우 분양권을 저렴한 가격에 팔려는 매도자들이 더 늘어날 것으로 예측했다.

◇ 청약 어렵고, 분양가 계속 올라… “분양권 매수가 더 낫다”

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이에 따라 분양권이 기회인 이유를 3가지로 요약했다.

첫째, 분양권의 경우, 당장 취득세 부담이 없다. 분양권은 주택이 아니라 권리이다. 물론 완공이 되면 취득세르 부담해야 한다. 둘째, 향후 강화될 수도 있는 대출 규제를 피해갈 수 있다. 지금 분양권을 계약하면 6억원 한도로 제한된 6.27 대출규제는 적용받지만, 앞으로 규제가 강화되는 경우 적용 예외될 가능성이 있다. 셋째, 분양가는 지금이 제일 저렴할 가능성이 높다. 지난 금리 상승기 규제지역을 제외한 곳에서 분양가 상한제가 해제되고 공사비가 오르며 분양가가 올랐다. 또 주변 시세도 함께 상승해 분양가는 계속 오르고 있다. 최근 분양하는 단지들은 계약부터 준공까지 걸리는 시간도 늘어났다.

필자는 “분양권은 계약금만 있어도 투자할 수 있고, 잔금 마련 시간도 충분한데다 향후 잔금 대출할 시기가 되면 시세가 올라 대출 한도가 더 나온다”며 “6.27 규제로 분양권을 던지는 사람이 늘고 있지만, 이를 구입해 등기를 치고 나면 향후 프리미엄이 한 번에 붙어 이득”이라고 했다. 그러면서 “앞으로 청약 당첨은 점점 더 어려워지기 때문에 기존 분양권을 사는 것이 더 낫다”고 조언했다. /rykimhp206@chosun.com