압구정정 미성１차 전용 32평, 1회차 경매서 54억에 낙찰
감정가 대비 153% 고가 낙찰…시세보다 싸게 샀다고?

[땅집고] 재건축을 추진 중인 서울 강남구 압구정동 미성1차 아파트 전용면적 32평이 최근 첫 경매에서 감정가 대비 153%라는 고가에 팔렸다. 그런데 전문가들은 오히려 시세보다 최소 2억원 이상 싸게 잘 샀다고 분석한다.

국내 최초 AI경공매 퀀트 분석 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 지난 9월 30일 첫 경매에 나온 서울 강남구 압구정동 미성1차 아파트 1층, 전용면적 106㎡가 52억822만원에 낙찰됐다. 최초 감정가(34억원)와 비교하면 153% 높은 가격에 주인을 찾은 것이다.

미성아파트는 압구정1구역으로 묶여 재건축 사업을 진행 중이다. 1차는 지상 14층 322가구이며, 2차는 지상 17층 911가구이다. 단지별로 용적률과 가구수가 달라 통합 재건축을 진행할지, 분리 재건축을 할지 입주민끼리 의견이 다른 상태다. 그렇다보니 압구정 일대 총 6개 재건축 구역 중 사업 속도는 가장 지지부진하다. 현재 추진위원회만 구성했다.

전문가들은 해당 물건의 감정가 대비 낙찰가율이 153%에 달하지만, 낙찰자가 시세보다 비싼 가격으로 인수한 것은 아니라고 분석한다. 올 6월 이 아파트가 54억원에 실거래된 점을 고려하면 낙찰자가 오히려 2억원 정도 저렴하게 샀다는 것.

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압구정 미성1차는 감정평가를 받았던 지난해 9월까지만 해도 38억원에 팔렸다. 그런데 올 1월 40억원을 돌파하더니 6월 54억원까지 오를 정도로 집값 상승세가 가파르다. 현재 매물 호가는 60억원까지 올랐다. 즉 낙찰자가 감정평가 시점과 경매진행 시점 간 1년여 동안 아파트 가격이 크게 오른 점을 고려해 적정 가격을 써냈다고 분석한다.

매각물건명세서에 따르면 이 아파트에는 2017년부터 대항력 있는 임차인이 전입해 살고 있다. 이 임차인은 보증금 5억7225만원에 대한 배당요구까지 마쳤다. 하지만 2020년 국민은행이 설정한 근저당이 말소기준등기로 이후 모든 권리가 소멸한다. 임차인 보증금을 포함한 채권총액이 14억여원에 불과해 낙찰대금으로 모두 배당이 가능하다.

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김기현 땅집고옥션 연구소장은 “감정시점과 낙찰시점의 시간차에 따른 가격 갭(gap)을 감안한 입찰 전략을 잘 구사한 사례”라며 “재건축 진행 과정에서 추가 상승 여력이 있다는 점에서 장단기 투자 모두 효과적”이라고 했다.

땅집고옥션은 경매·공매·부실채권 정보 플랫폼으로, 40억 건 이상의 실거래·경매 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 만들어 경매 물건을 추천한다. 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’(☞바로가기) 서비스도 출시했다. /leejin0506@chosun.com