9·7 대책으로 1기 신도시 재건축 활성화 기대
사업성 개선 효과 미미할 것이라는 부정적 관측
이주 대책 ‘무산’ 분당은 오히려 불이익 가능성도

[땅집고] 이재명 정부가 1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업에 속도를 높이겠다는 대규모 공급 계획을 내놓았다. 선도지구 사업이 지지부진한 상황에서 절차 간소화 이외에 재건축 사업 추진 속도를 높일 규제 완화는 빠져있다. 사업성이 좋아 정책의 수혜를 받을 것으로 기대를 받는 분당신도시는 이주 대책 결여로 오히려 불이익을 받을 위기에 놓였다.

정부는 지난 7일 매년 신규 주택 27만 가구, 2030년까지 총 135만 가구를 착공하는 주택 공급 대책을 발표했다. 재개발, 재건축 등 정비사업 물량이 23만4000여가구인데, 1기 신도시 증 노후계획도시 재건축을 통해 공급하겠다고 한 물량은 수도권에만 6만3000여가구다.

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하지만 지난해 선정한 선도지구 사업이 주민 갈등, 지자체의 오락가락 행정 등으로 추진이 더딘 상황이다. 선정 방식 변경, 절차 간소화, 추가 물량 배정 등을 신속 추진 방안으로 내놓았지만, 본질적인 원인을 파악하지 못한 '공수표'에 그칠 것이라는 우려가 뒤따른다.

◇ 비용 부담 여전한데, 절차만 간소화하면 뭐하나

정부는 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축 활성화를 위해 선정 방식을 기존 공모에서 주민 제안 방식으로 개선하고, 연차별 정비 예정 물량을 초과해 정비 구역 지정을 허용하도록 했다. 또 선도지구에만 적용하던 계획수립 패스트트랙, 펀드·특례 보증, 동의절차 간소화 등의 내용도 포함됐다.

그러나 선도지구 사업조차 원활하지 않은 상태다. 지난해 11월 국토교통부와 각 지자체는 1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본)에 총 15개 구역, 3만7000여가구 규모의 선도지구를 선정했다. 선정 직후 비상계엄 사태로 당초 예정된 추진 절차가 이미 6개월 이상 지연됐고, 일부 구역은 통합재건축에 따른 주민 갈등으로 신음하고 있다.

1기 신도시의 한 통합재건축추진준비위원회 관계자는 “선도지구로 지정된 구역들도 주민 갈등으로 인해 특별정비계획안을 제대로 마련하지 못해 올해 말로 계획됐던 특별정비구역 지정이 내년으로 넘어갈 전망”이라며 “1번 번호표를 받은 선도지구도 사업이 원활하지 않은데, 후속 구역의 물량을 늘려주는 건 혼란만 가중시키는 일”이라고 밝혔다.

선도지구에서 나타난 사업성 문제에 대한 해결책은 결여돼 있다. 선도지구 공모 단계에서부터 주택 가치가 높은 경기 성남시 분당신도시를 제외하면 재건축 사업성이 낮아 추진 동력 자체를 잃을 것이라는 우려가 나왔다. 현재 주택의 권리가액과 신축 아파트 분양가의 간극이 큰 만큼 분담금의 규모도 상당할 것이라는 전망이다.

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여기에 추가 공공기여, 재건축초과이익환수제 등으로 인한 분담금 부담까지 가중될 것이라는 전망도 있다. 업계에서는 재초환 부담금이 1억~2억원 규모로 보고 있는데, 시세가 상승세에 있는 분당이 아니면 감당하기 힘든 수준이라는 분석이다. 유진투자증권 보고서는 “단기간 내에 공급 효과를 낼 수 있는 현실적 대안은 민간 재건축·재개발 사업 용적률 상향, 분담금 완화이지만, 이번 공급대책에서 정비사업 규제 완화가 제외됐다”고 지적했다.

여기에 주민 제안 방식으로 인한 초기 비용 부담도 막대하다. 정비업계에 따르면, 특별정비계획 수립에만 최소 15억 원에서 최대 20억 원에 달하는 비용이 발생할 수 있다. 1000가구 규모 일반 재건축 사업 초기 용역 비용인 5억 원의 3~4배에 달하는 규모다.

한 통합재건축 구역 관계자는 “지난해 공모에 쓴 비용은 2억 원 수준이었지만, 주민 제안 방식이라면 20억 원이 필요하다”며 “입지가 좋고 사업성이 뛰어나지 않으면 엄두도 못 낼 것”이라고 말했다.

◇ 분당은 ‘예정물량 초과’ 미적용…이주단지 취소 여파

경제성이 좋아 재건축 사업이 원활하다고 평가받는 분당은 오히려 이번 대책으로 불이익을 받을 가능성이 높다. 연차별 예정 물량을 초과해도 정비 구역 지정을 허용하겠다는 것이 핵심이지만, 이주 수요를 흡수할 수 있어야 한다는 단서 조항이 달려있다.

국토부는 이주 여력 등을 감안하여 분당은 ‘예정 물량을 초과한 구역 지정 허용’ 조치를 적용하지 않는다고 밝혔다. 지난해 12월 18일 국토부가 발표한 야탑동 621번지 일대 1500가구 공동주택 건립 계획이 야탑동 주민들의 극렬한 반대로 취소된 것이 부메랑이 됐다.

분당 재건축의 경우 기본적인 이주 수요는 시장이 충분히 감당할 수 있지만, 2028년과 2029년에는 일시적 공급 부족이 예정된 상황이다. 선도지구라고 해도 관리처분 물량을 통제해 사업 자체가 지연될 여지가 있다.

여기에 정부는 이주 관리 방안 미이행 지자체에 대해 주택도시보증공사(HUG) 사업비 대출 보증을 제한하고, 미래도시펀드 본 사업비 지원도 하지 않는 등 강력한 재정 통제를 예고했다.

2026년 초 주민 제안 방식으로 2차 정비지구 지정을 노리는 분당 내 통합재건축 구역들은 비상이 걸렸다. 일부 구역의 재건축추진준비위 측은 국토부, 성남시 관계부서와 연차별 예정 물량 제한 가능성에 대해 논의할 예정이다./raul1649@chosun.com