[땅집고] 한국 부동산 시장을 둘러싼 불안 요인 중 자주 언급되는 것이 가계부채와 부동산 버블이다. 일각에선 “부동산 버블 붕괴가 가계 부채를 비롯한 금융 시스템을 흔들 수 있다”는 우려까지 제기한다. 하지만 이러한 분석이 과도하다는 주장이 돼 이목을 끌고 있다.

◇가계부채, 완만한 하락세 지속

홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 한국은행과 금융권 데이터를 분석한 결과, “가계부채 문제를 볼 때 ‘레벨(수준)’ 못지않게 ‘방향성’이 중요하다”고 강조했다.

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그가 분석한 바에 따르면, 명목 GDP 대비 가계대출 비율은 문재인 정부 말기에 정점을 찍은 뒤 완만한 하락세를 이어가고 있다. 2021~2022년 초 과열기에는 GDP 대비 가계대출 비중이 100%를 넘어섰지만, 현재는 소폭 낮아진 상태다. 이는 경제가 성장하는 동안 부채 증가 속도가 둔화됐음을 의미한다.

홍 대표는 “한국 가계부채의 절대 수준이 높은 것은 사실이지만, 금융시장이 불안정해지는 건 대개 방향이 급격히 나빠질 때”라며 “현 흐름은 오히려 관리 가능한 국면”이라고 설명했다.

◇서울 아파트, 버블 상당 부분 해소

부동산 버블에 대한 우려 역시 데이터로 보면 한풀 꺾였다. 홍 대표는 명목 GDP와 서울 아파트 실거래가 추이를 비교한 자료를 통해 “국내에서 가장 고평가된 것으로 평가받는 서울 아파트조차 경제 성장률보다 낮은 수준에 형성돼 있다”고 분석했다.

2006년 이후 서울 아파트 가격은 버블 위험이 컸지만, 최근 몇 년간은 오히려 명목 GDP와 비교하면 낮은 구간에 머물러 있다. 버블 위험이 적다는 것이다. 홍 대표는 “2000년대 후반과 2020년대 초반에 형성된 버블은 상당 부분 해소된 것으로 보인다”며 “최상급 입지인 반포·압구정·대치·개포·잠실·한남 등 일부 ‘트로피 아파트’의 경우 여전히 고평가 논란이 있지만, 이런 자산 가격은 일반적인 경제 논리만으로 설명하기 어렵다”고 설명했다.

그는 “주택시장과 가계부채 문제는 감정이 아닌 데이터로 바라봐야 한다”며 “단기 가격 등락에 흔들리기보다 장기적인 경제 성장률, 소득 수준, 금융 안정성 지표 등을 함께 고려해야 한다”고 조언했다. /hongg@chosun.com