평택화양 서희지주택 조합 상대 소송전
무자격 조합원, 일반·조합원분양 ‘이중’ 계약 논란
“분담금 납부 의무는 있는데, 총회 의결권은 없어”

[땅집고] “지역주택조합 가입 자격이 안 되는데, 싼 가격에 아파트를 살 수 있다는 조합과 업무대행사 말에 속아서 일반분양계약서와 조합원분양계약서를 동시에 작성했어요. 조합원으로서 추가분담금 납부 같은 의무가 있지만, 정작 총회에서 의결권이 없으니 공사비 얼마나 올랐는지, 조합 제명 시 위약금을 얼마나 물어내야 하는지 알 수조차 없었죠.”(평택화양지구 지역주택조합 무자격자)

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정비업계에 따르면, 경기 평택시 현덕면 화양리 산182-2에 서희건설이 시공하는 ‘평택화양서희스타힐스센트럴파크2차’ 조합을 상대로 40여명의 무자격 조합원들이 조합 탈퇴, 분담금 환불 소송을 제기했다. 법적으로 조합원 자격이 없음에도 조합과 업무대행사 측의 거짓 홍보에 속아 이중계약서를 작성했다는 주장이다. 28명이 제기한 첫 번째 소송의 변론기일은 28일 진행된다.

2026년 7월 입주 예정인 1554가구 규모인 이 단지는 지역주택조합 사업으로 건립하고 있다. 지주택 사업은 일반적인 정비사업과 달리 공동주택 건립을 목적으로 조합을 설립해 추진한다. 낮은 가격에 아파트를 분양 받을수 있다는 장점을 내세우지만, 사업 과정에서 각종 문제가 발생해 ‘원수에게나 권하라’는 말이 나올 정도다. 평택화양 지주택은 조합원 자격이 안 되는 무자격자들을 속여 이중계약서를 작성하게 해 소송전에 휘말렸다.

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◇ 일반분양·조합원분양 ‘이중’ 계약서…의무만 있고 권리 없는 ‘유령’ 조합원

평택화양 지주택의 경우 자격이 없거나 허용된 기간 이후 조합에 가입한 무자격자가 문제가 됐다. 무주택자를 위한 사업이다보니 지주택 조합원은 기본적으로 주택을 소유해서는 안 된다. 사업 대상 지역에 6개월 이상 계속 거주해야 하며, 입주일까지 무주택이거나 85㎡(이하 전용면적) 1가구만 소유해야 한다. 또 주택법에 따라 지주택 조합은사업계획승인을 받은 이후부터는 조합원을 모집할 수 없다.

평택화양은 2018년 4월 조합설립 후 2021년 9월 사업계획승인을 받았다. 2023년 3월 일반분양을 앞두고 청약 미달을 예상한 조합은 추가분담금 부담을 덜기 위해 ‘준조합원’이라는 이름으로 무자격 조합원을 모았다. 견본주택 방문하거나 텔레마케팅을 통해 무자격자를 모집했는데, 총 100여명에 달한다.

조합은 이들과 조합원분양 계약서와 일반분양 계약서를 작성하도록 했다. 일반분양 계약서는 중도금 대출, 준공 시 지자체 신고 등의 근거자료로 쓰이고, 실제 계약자에게는 조합원 계약서를 근거로 추가분담금 납부 등의 의무를 다하도록 한 것이다. 84㎡ 기준으로 일반분양가는 3억2900만원, 조합원분양가는 2억5100만원이었다. 최초 조합원 분양가는 약 1억8000만원이었으나, 2022년 공사비 인상으로 분담금이 추가됐다.

이때 조합은 무자격 조합원들에게 잔금공제확약서를 작성하게 했다. 정해진 기한에 맞춰 대금을 납부하면 일반분양가와 조합원분양가의 차익인 7800만원을 공제해주겠다는 것. 한 무자격 조합원 A씨는 “조합은 무자격자들에게 일반분양자이지만, 조합원으로서 의무를 다한다는 확약서도 받았는데 정작 총회 의결권은 없어서 조합의 중요한 사안에서 목소리를 낼 순 없었다”고 밝혔다.

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◇ 추가분담금 7500만원 거부하자 ‘계약 취소·제명·위약금’까지

이때까지만 해도 무자격자들은 저렴한 가격에 아파트를 마련할 수 있다는 희망을 품고 있었다. 그러나 올해 3월 서희건설과 공사비를 3.3㎡(1평)당 430만원에서 495만원으로 인상하는 변경계약 승인안을 조합 총회에서 승인하며 불만이 폭발했다. 총 사업비는 448억원가량 늘면서 추가분담금이 84㎡ 기준 7586만원이 부과됐다.

조합이 잔금공제확약서 내용대로 일반분양가와 차익을 감면해준다고 해도 분담금 7586만원이 추가된다. 무자격자들은 일반분양보다 비싼 가격에 아파트를 매입하게 되자 추가분담금 납부를 거부했다. 조합은 무자격 조합원들에게 공급 계약 해제를 통보했다.

조합은 해당 총회에서 분담금 납부 의무를 미이행하는 조합원 제명처리 권한을 이사회가 위임받고, 위약금 비중을 총 분양대금의 10%에서 조합원분담금 총액의 20%로 늘리는 안건을 통과시켰다. 무자격 조합원들이 이탈해 조합 사업비가 줄어들 것을 대비해 강력한 제재 장치를 마련한 것이다.

또 다른 무자격 조합원 B씨는 “추가분담금 부과, 위약금 조항 등에 대해 의무만 있고 의결권이 없다는 점을 조합에서 악용한 것”이라며 “준조합원 물량이 일반분양으로 넘어가도 어차피 분양이 안 되기 때문에 협박에 가까운 요구를 하는 것”이라고 밝혔다.

현재 공급계약 취소, 조합 제명 통보를 받은 무자격자들 중 약 40명이 조합을 상대로 소송전에 나섰다. 28명이 1차로 집단 소송을 제기해 8월 28일 1차 변론기일이 진행된다. 10여명도 지난 7월 소를 제기했고, 개별적으로 법적 대응을 하는 무자격자들도 있다.

한 지주택 전문 변호사는 “조합원 자격이 안 되거나 모집 기간이 아닐 때 가입한 지주택 무자격자 문제는 이전에도 있었지만, 이중 계약서를 작성한 경우는 거의 없다”며 “조합 측이 계약 과정에서 지주택 조합원 자격이 없다는 것을 인지했다면 주택법 위반 등이 의심되는데, 신속하게 법적 절차를 밟을 필요가 있다”고 밝혔다. /raul1649@chosun.com