[땅집고] 최소 10억원 차익이 예상되는 서울 송파구 ‘잠실 르엘’. 입주자 모집 공고가 공개된 이후 국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 ‘부동산 스터디’를 비롯해 곳곳에서 관련 문의 글이 셀 수 없이 쏟아지고 있다. 최소 자금부터 당첨 가능성을 높이는 방법까지 문의 내용도 다양하다.

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다만, 막대한 시세차익만 기대하고 함부로 청약을 넣었다가 대출금과 집을 모두 잃는 황당한 결과를 맞이할 수도 있다. 바로 이 단지가 위치한 송파구가 투기과열지구이기 때문이다. 이런 가운데 ‘잠실 르엘’ 청약에서 주의할 점을 쓴 글이 올라와 눈길을 끈다.

필명 ‘부의사다리’를 쓰는 곽중현씨가 작성한 ‘이 리뷰가 50여개의 질문에 대한 답이 되길 바랍니다…청약전략+자금계획+추첨제+중도금이자’ 글이다. 계약을 위한 최소 자금과 대출 주의점, 청약 당첨률 높이는 방법 등에 대해 작성한 글로, 부동산스터디에 공유한 이후 게재 하루 만에 조회수 1만5000회를 기록했다.

그는 잠실 르엘이 투기과열지구 내 분양 단지라서 신용대출을 적극 활용할 수 없다는 점을 강조했다. 이는 정부가 2020년 11월 발표한 ‘신용대출 등 가계대출관리방안’에 따른 것이다. 당시 정부는 ‘소득과 무관하게 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 1억원 초과 신용대출을 받고 1년 내에 주택을 살 경우 신용대출을 회수한다’고 명시했다.

문제는 이로 인해 대출금을 회수당하는 사람이라면 주택 관련 대출이 모조리 막힌다는 것이다. 분양권의 경우 일반매매와 달리 계약일 시점부터 주택 수에 포함된다. 주택 관련 대출이 막히면 중도금 대출도 불가능하다. 주택 매수 자금이 대거 모자라게 된다. 최악의 경우 대출금과 아파트를 모두 날리는 결과를 초래할 수 있다.

그는 “투기과열지역은 신용대출 1억원 이상을 받아 계약금을 낼 수 없다”며 “대출을 받고 집을 살 경우 대출회수는 물론이고, 주택 관련 대출이 금지될 수 있다”고 조언했다.

그러면서 “다만, 부부가 각각 9900만원(1억원 이하)을 받거나, 대출을 받은 지 1년이 지나 갱신한 경우에는 문제가 되지 않을 것”이라고 덧붙였다.

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‘잠실 르엘’은 수억원대 차익이 예상되는 단지다. ‘잠실르엘’ 공급 물량 중 가장 큰 평형인 전용 74㎡ 분양가는 18억7430만원(최고가 기준)이다. 계약금과 잔금은 각각 분양가의 20%인 3억7486만원이다. 중도금은 60% 11억2458만원이다. 인근 시세와 비교하면 12억원 가량 저렴하다.

‘잠실르엘’의 경우 6·27 대책의 직격탄을 맞았기 때문에 자금 계획을 더욱 탄탄히 짜야 한다.

필자는 “먼저 분양한 옆 단지 ‘잠실래미안아이파크'의 경우 DSR(총부채원리금상환비율)을 충족할 경우 분양가 전액 대출이 가능했지만, 6·27 규제로 이제는 불가능하다”며 “분양가에서 6억원을 제외한 금액을 현금으로 보유하고 있어야 한다”고 했다.

전세 대출도 확 줄었다. 6·27대책에서 수도권과 규제지역에 한해 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지한다고 해서다. 일반분양권의 경우 거주의무가 붙어 계약갱신권청구 사용이 불가능해 조합원 매물보다 호가가 더 낮은 편인데, 제약이 더욱 늘었다. 그는 “전세를 주더라도 '전세금 반환용 주택담보대출'(전세퇴거자금대출) 한도가 1억원으로 제한된다”고 했다.

‘잠실 르엘’의 경우 사실상 후분양 단지라서 중도금 이자 부담이 적은 편이다. 2025년 11월 준공이라서 중도금 이자를 2달가량 내고 2026년 1월 입주한다. /westseoul@chosun.com