[옥션 핫딜!] 강서구 가양동 45평형 아파트 최저가 7억6900만원에 오는 9월10일 입찰

[땅집고] 한강과 마곡지구를 끼고 있는 서울 강서구 가양동 45평형 아파트가 주변 시세보다 3억원 이상 저렴한 최저입찰가 7억6960만원에 경매로 나왔다. 지하철 9호선 양천향교역도 걸어서 다닐 수 있어 알짜 매물로 꼽힌다.

국내 최초 AI 경·공매 퀀트 분석 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 강서구 가양동 1467일대 가양중앙하이츠아파트 101동 2층, 전용면적 119.8㎡(45평)이다. 사건번호는 2023타경103410.

2023년 2월에 경매 개시 결정이 났고 최초 감정가는 9억6200만원이었다. 지난해 한차례 낙찰됐다가 취소되면서 다시 경매로 나왔다. 서울남부지법에서 오는 9월10일 3회차 입찰을 진행한다. 해당 물건은 NPL(부실채권) 매물임에도 권리상 하자가 없고 임차인이 살지 않아 명도 부담이 없다.

가양중앙하이츠는 1999년 준공한 아파트로 지상 17층 3개동 164가구다. 이번에 경매 나온 물건은 침실 4개와 화장실 2개, 주방, 거실, 발코니 등을 갖추고 있다.

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지하철 9호선 양천향교역을 걸어서 다닐 수 있고 공암나루 근린공원을 사이에 두고 한강도 도보 이용 가능하다. 올림픽대로와 강변북로 진입도 편리하다.

마곡지구와 인접해 배후 수요가 풍부하고, 대단지 아파트 밀집 지역이라서 주거 선호도가 높다. 단지 내 주차장은 가구당 2대 수준이다. 인근에 가양초·가양중, 대형마트, 병원 등이 가까워 생활 편의성이 높다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 이 단지 동일 주택형이 올 2월 10억7000만원에 거래됐다. 인근 단지 역시 12억~13억원대 시세를 형성하고 있다. 단지 바로 인근 가양동 대림경동 46평형은 올 6월 13억1000만원에, 동신대아 48평형은 올 3월 13억2900만원에 각각 팔렸다.

이 물건을 낙찰받을 경우 선투입 필요 비용은 약 9억8696만원이다. 이 중 절반인 4억7486만원을 경락자금대출(금리 5%)로 조달할 수 있어, 실제 투자자는 약 5억1210만원의 자기자본만 투입하면 된다.

땅집고옥션에 따르면 보유기간 6개월 후 AI 추정 시세(10억7000만원)에 매각하면 부대비용을 제외하고 순이익은 약 5386만원이다. 자기자본 수익률(ROE)은 10.5%, 총 투자금 수익률(ROI)은 5.46%다. AI가 보수적으로 추정한 시세가 10억원대이고, 인근 시세에 맞출 경우 수익은 더 늘어날 수 있다.

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이 매물은 작년 1월 한 차례 매각됐다가 취소됐다. 업계에서는 채권자에게 이득이 없을 정도로 낮은 가격에 팔렸거나 낙찰자가 대금 마련을 못해 스스로 포기했을 가능성이 있다고 본다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “이 매물은 NPL 물건으로 감정시점이 1년 이상 경과해 시장에서는 소외됐지만, 저평가 우량 물건이라는 점에서 입찰 경쟁이 높을 것”이라고 했다.

땅집고옥션 AI 퀀트 분석에 따르면 이 매물은 임차인 문제가 없는 ‘하자없주’로 권리관계가 깨끗하고, 시장에서 저평가된 부실채권 물건이면서 인근 단지 대비 가격이 낮은 ‘평균보다낮주’로 분류돼 안정성과 수익성을 동시에 노릴 수 있는 매물로 평가된다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 최근 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 신개념 서비스 ‘땅집봇’을 런칭했다. 예를 들어 ‘공덕동 초등학교 인근 아파트’, ‘교대역 근처 5억원 이하 빌라’ 등 상세 조건을 입력할수록 더 정밀하고 개인화한 추천 결과를 알려준다. /pkram@chosun.com