[옥션 핫딜!] 백련산힐스테이트1차 전용 18평, 시세보다 7000만원 낮아…9월3일 재입찰

[땅집고] 서울 은평구 응암동 백련산 자락에 위치한 ‘백련산힐스테이트1차’ 전용면적 59㎡(25평형)가 주변 시세보다 10% 이상 저렴하게 경매로 나와 눈길을 끈다. 주택담보대출 규제를 받지 않는데다 명도 부담이 없어 알짜 매물로 꼽힌다.

국내 최초 AI 경·공매 퀀트 분석 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 매물을 낙찰받아 6개월 보유 후 되팔면 단순 매각차익만 7300만원쯤 기대할 수 있을 것으로 보인다.

땅집고옥션에 따르면 해당 매물은 서울 은평구 응암동 759일대 ‘백련산힐스테이트1차’ 7층으로 전용면적 18평이다. 오는 9월3일 서울 서부지법에서 입찰하며 사건번호는 2023타경1469이다.

최초 감정가는 6억4700만원으로 2023년 11월 첫 입찰에서 유찰됐다가 약 2년만에 최저가 6억4700만원에 재입찰에 나오게 됐다. 최저 입찰가격이 최근 1개월 평균 시세 7억2000만원보다 약 7300만원 낮다. 땅집고옥션 AI 추정 시세(7억3727만원)보다 14%쯤 저렴하다는 점에서 입찰 경쟁이 치열할 것으로 보인다.

백련산힐스테이트는 응암7·8·9구역을 재개발한 총 3221가구 규모 아파트다. 2012년 준공한 1차는 지하 6층~지상 15층 16개 동이며 전용면적 59~141㎡ 1106가구다. 백련산과 불광천이 가까워 주거환경이 쾌적하다. 서울 지하철 6호선 응암역과 불광역이 가깝고 내부순환로와 강변북로로 진입하기 편리하다. 인근에 이마트, 롯데마트, 은평구청, 대형병원 등이 있다.

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국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 백련산힐스테이트1차 59㎡는 올 7월 7억4000만원에 마지막 거래가 이뤄졌다. 인근 백련산힐스테이트2·3차, 백련산SK뷰아이파크 등도 비슷한 시세다. 은평구는 최근 서부선 경전철(2029년 개통 예정)과 신분당선 서북부 연장 등 교통망 확충 계획이 추진 중이라 집값 상승 기대감이 높다.

감정 시점이 1년이 넘었고 NPL(부실채권) 매물 특성상 시장에 정보가 충분치 않아 저평가된 것으로 보인다. 응암동의 한 공인중개사는 이 매물에 대해 “1회차에서 감정가의 101%에 낙찰돼도 시세보다 낮아 매입 메리트가 크다”고 했다.

땅집고옥션 AI 예상 낙찰가는 약 6억6653만원이며, 취득세·법무사 수수료 등 부대비용은 약 1866만원이다. 낙찰가의 50%인 약 3억3326만원을 경락자금대출로 조달하면 실투자금은 약 3억5193만원이 든다. 이 물건을 낙찰받아 6개월 보유한 뒤, 예상 시세 7억3727만원에 매각하면 단순 차익은 약 7074만원에 달한다. 각종 비용·세금을 제외한 순수익은 약 3448만원으로 추산된다. 자기자본 수익률(ROE)은 9.80%, 총투자금 수익률(ROI)은 5.03% 수준이다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “이 매물은 서울 대단지 브랜드 아파트임에도 시세 대비 매입가가 낮고, 감정가가 낮게 산정돼 시장에서 덜 주목받은 NPL 경매물건”이라며 “1회차에서 경쟁률이 높을 수 있지만 낙찰가가 시세를 밑돌 가능성이 높아 안정적 단기 수익을 노릴 수 있다”고 했다.

땅집고옥션은 경매·공매·부실채권 정보 사이트로 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 만들어 경매 물건을 추천한다. 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’(☞바로가기) 서비스도 출시했다. 모든 사용자는 8월 한 달 동안 땅집봇을 무료로 사용할 수 있다. / pkram@chosun.com