강남구 일원동 ‘가람’ 재건축 사업성 화제
동일 평형 선택 시 2억1300만~3억5400만원 환급

[땅집고] 서울 강남구 일원동의 초역세권 단지 재건축 시 최대 3억5000만원이 넘는 환급금이 발생할 것으로 추산된다. 개발 당시 노태우 정부 최대의 특혜비리로 얼룩졌던 곳이지만, 현재는 강남권 재건축의 마지막 ‘금싸라기 땅’으로 불리고 있다.

정비업계에 따르면, 강남구 일원동 ‘가람 아파트’ 소유주는 재건축 시 현재 집과 동일 면적의 신축 아파트를 선택하면 최대 3억5000만원 이상의 환급금을 받을 수 있는 것으로 나타났다. 현재보다 면적을 줄인다면 환급금은 최대 8억원 이상이 될 것으로 추산된다.

가람은 1993년 준공한 최고 5층, 496가구 규모 아파트다. 3호선 일원역 4번, 5번 출구가 단지 출입구와 맞닿아 있는 초역세권 단지다. 한 정거장 거리에는 3호선, 수인분당선, 수도권광역급행철도(GTX)-A가 지나는 수서역이 있다. 대모초, 대왕중이 길 건너에 있고, 서울로봇고, 중산고 등과도 가깝다.

지난 6일부터 공람공고된 재건축 정비계획 결정안에 따르면, 현재 용적률 109%인 가람은 법정상한 용적률 250%를 적용해 재건축한다. 최고 25층, 828가구(임대주택 77가구 포함)로 변신한다. 주택형별로는 ▲6 0㎡(이하 전용면적) 이하 128가구 ▲ 60~85㎡ 376가구 ▲ 85㎡ 초과 324가구 등이다.

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아파트 소유자들이 재건축 시 부담해야하는 추가분담금은 없고, 환급금이 발생한다. 예상 평균 종전자간가격이 20억1400만원인 75㎡(27평형) 소유주가 비슷한 면적인 73㎡(예상 조합원 분양가 19억3500만원)을 분양받으면 2억1373만원을 환급받는다. 예상 평균 종전자산가격 23억5200만원인 84㎡(30평형) 소유주는 같은 84㎡(21억5490만원)로 이동할 때 3억5444만원을 돌려받을 수 있다.

만약 평수를 줄인다면 환급금은 더 늘어난다. 75㎡ 소유주가 59㎡(16억7080만원)으로 이동하면 4억7793만원으로 돌려받는다. 84㎡ 소유주가 59㎡ 선택 시에는 8억3854만원의 환급금이 생긴다.

추가분담금을 내야하는 경우는 현재보다 큰 아파트를 선택할 경우뿐이다. 75㎡ 소유주가 84㎡ 선택시 분담금 추산액은 616만원에 불과하고, 84㎡ 소유주가 102㎡(25억3720만원)으로 이동해도 2785만원만 추가로 내면 된다.

거래가 많진 않지만, 그간 재건축 기대감으로 가격은 계속 오르고 있다. 조선일보 AI부동산 (☞바로가기) 에 따르면, 가람 84㎡는 올해 3월 22일 27억8000만원에 거래돼 역대 최고가를 기록했다. 작년 6월 23억9000만원 대비 3억9000만원 올랐다.

가람의 재건축 사업성이 좋은 이유는 현재 용적률이 109%에 불과한 저층 단지이기 때문이다. 가람을 비롯한 4개 단지는 대모산 인근에 위치해 중점경관관리구역으로 묶여 8층 이상의 건물을 짓지 못하는 곳에 있다. 그 때문에 재건축 추진을 해도 기대감이 크지 않았으나, 지난 5월 지구단위계획 변경으로 현행 1·2종일반주거지역(7층 이하)을 2종일반주거지역으로 용도지역 상향할 수 있게 됐다.

일원동 일대 저층 단지들을 묶어 ‘가상한청’(가람·상록수·한골마을·청솔빌리지)로 부른다. 단지가 위치한 일원수서지구는 일대에서 가장 재건축 사업성이 높은 기대주로 평가받는다.

이들 단지뿐 아니라 일원수서지구는 전체적으로 재건축을 추진 중이다. 총 133만5246㎡ 면적으로, 1989년 택지개발예정지로 지정돼 1990년대 중반 조성됐다. 개발 과정에서 토지를 대량 확보한 한보그룹이 특혜를 받기 위해 노태우 전 대통령에게 150억원의 비자금을 제공한 것으로 드러나기도 했다. 이 사건으로 한보그룹은 공중분해됐고, 노 전 대통령의 범죄혐의에 수서 관련 비자금도 포함돼 재판을 받았다.

서울시는 지난 5월 일원수서지구 재건축을 위한 ‘수서택지개발지구 지구단위계획 결정변경안’을 수정가결했다. 1만6000여가구 주택 단지의 선제적인 재건축 가이드라인을 마련했다. /raul1649@chosun.com