[땅집고] “현재 전국적으로 경매가 진행 중인 부동산은 2만4000건쯤 됩니다. 내가 원하는 물건을 기존 경매정보업체 사이트에서 필터링 기능을 이용해 찾아도 최소한 몇 시간씩 걸립니다. 하지만 이번에 개발한 인공지능(AI) 경·공매 물건 찾기 서비스인 ‘땅집봇’을 활용하면 불과 몇 분 만에 최적의 물건을 5~10건 정도로 추릴 수 있죠. 이건 챗GPT도, 제미나이도 제공할 수 없는 기능입니다. 오직 땅집봇만 가능합니다.”

국내 최초로 AI를 활용한 경·공매 퀀트 분석 플랫폼인 ‘땅집고옥션’(☞바로가기)이 신개념 AI 챗봇 서비스 땅집봇을 선보였다. AI와 대화하며 나에게 꼭 맞는 경·공매 매물을 찾는다. ‘예산 3억원 이하’, ‘서울 역세권 아파트’ 등 원하는 조건을 입력하면 땅집봇이 수 만건 중 가장 좋은 매물을 추린 뒤 상세 분석까지 제공한다. 런칭 기념으로 8월 한 달 동안 무료 이용 이벤트를 진행 중이다.

땅집고옥션은 국내 1등 부동산 미디어 땅집고와 AI기반 프롭테크 기업인 트랜스파머가 공동 운영하는 플랫폼으로 지난 20년 동안 쌓인 경·공매 낙찰 물건과 이후 매각 데이터를 전수(全數) 분석한 정보를 담고 있다.

김기현 트랜스파머 대표는 “땅집봇을 이용하면 어떤 생성형 AI 사이트에서도 제공하지 못하는 경·공매 분석 데이터를 한 번에 받아 볼 수 있다”고 했다.

2023년 설립한 트랜스파머는 당초 AI 기반 농촌 부동산 가치 평가 서비스로 출범했으나 현재는 경·공매, 부실채권 분석 기술에 집중하면서 부동산·금융데이터 전문기업으로 변신했다. 지난해 3월 소풍벤처스로부터 시드 투자금을 받았고 최근 국토교통부가 주관한 2025년 부동산서비스산업 창업경진대회에서 최우수상을 받았다.

김 대표와 만나 땅집봇에 대해 자세히 들어봤다.

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─땅집봇을 개발하게 된 이유는.
“전국에서 현재 진행 중인 경매 물건은 2만4000건쯤 된다. 공매까지 합하면 3만여건이다. 물건 1개 보는데 1분씩 걸린다고 해도 3만분(20일 20시간)이 걸린다. 투자자들이 자신에게 맞는 물건을 찾으려면 경매정보업체 사이트에 접속한 뒤 지역, 부동산 유형, 유찰 횟수 등 다양한 필터링 기능을 적용해 스스로 분석해야 했다. 이 방식은 경매에 정통한 학원 강사나 고수들에게는 익숙할지 몰라도 초보 투자자에게는 너무 어렵고 진입장벽이 높다.

땅집봇 서비스는 경·공매 초보자도 자신에게 꼭 맞는 물건을 찾을 수 있도록 돕는 방향키 역할을 할 것이다. 챗GPT와 대화하듯이 프롬프트에 원하는 매물 조건을 입력하면 된다. 상세하게 입력할수록 추천 정확도는 높아진다.”

─AI가 사실과 다른 답변을 내놓기도 하는데.
“생성형 AI는 데이터가 없으면 가끔 거짓 답변을 내놓는다. 하지만 땅집봇은 걱정할 필요가 없다. 트랜스파머가 축적·분석한 약 40억건의 데이터를 바탕으로 땅집봇이 사용자 질문에 답변하는 것이어서 틀릴 위험이 전혀 없다.”

─AI를 잘 쓰려면 질문이 중요하지 않나.
“땅집고옥션 사이트에 접속하면 미리 주요 질문 유형을 정리해뒀다. 기본적으로 원하는 지역, 아파트 등 찾고 있는 부동산 유형, 투자 가능 금액, 권리관계 등 대분류로 시작한다. 임차인 여부나 채무 관계 등 자세하게 질문할수록 물건 거름망이 촘촘해진다. 땅집봇 서비스가 초보자에게 도움이 되겠지만 경·공매 고수들에게 더 유용할 것으로 기대한다.”

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─초보자에게도 효용성이 높은가.
“경·공매 경험이 초보자는 시세보다 저렴한 가격에만 혹해서 입찰했다가 낭패를 보는 사례가 많다. 앞으로는 땅집봇이 물건 추천부터 권리관계 분석까지 경·공매 투자 과정 전반을 도와줄 것이다. 지금처럼 정부가 주택담보대출액을 최대 6억원 이하로 규제하는 등 특수 상황에서도 매우 유용하다. 자기자본과 대출을 합한 최적의 투자 물건을 찾고 싶은 투자자에게 땅집봇이 해답을 줄 수 있다.”

─서비스 업그레드 계획은.
“오는 9월 선보일 2차 버전에는 상세 설명 기능을 적용할 예정이다. 이용자가 보고 있는 매물에 대해 궁금한 점을 질문하면 땅집봇이 초등학교 선생님처럼 낮은 눈높이에서 알기 쉽게 설명해 준다. 수강료만 수백만원에 달하는 경매 학원에 가지 않아도 땅집봇만 있으면 경·공매 투자에 두려움 없이 도전할 수 있도록 돕는 것이 목표다.” /leejin0506@chosun.com