[시니어 하우징 멘토를 만나다] 한만기 노블라이프 대표 “롱런 시니어타운은 기획 단계부터 지출을 예상해서 짓는다.”

[땅집고] “시니어타운 운영 금액이 그렇게 크지는 않습니다. 그런데 감가상각비와 세금, 마케팅 비용 등 간접비를 포함하면 금액이 확 늘죠. 문제는 감가상각비와 세금 같은 건 운영사가 노력해도 줄일 수 없다는 거예요. 그럼 어떻게 해야 할까요?”

한만기 노블라이프케어 대표는 국내 최고급 시니어타운 ‘더클래식500’ 기획재무팀장을 맡은 뒤 시설장에 올랐던 인물이다. KB골든라이프케어가 만든 시니어레지던스 ‘평창카운티’ 준비 단계부터 참여해 1대 시설장을 지냈다. 한 대표는 국내 시니어타운 초창기부터 지금껏 17년 이상 업계에 있으면서 운영사 손실을 최소화하는 것이야말로, 시니어타운 성공의 비결이라는 것을 느꼈다고 했다. 그는 “처음부터 너무 보이는 것에만 치중하면 추후 문제가 생겼을 때 대처가 어려울 수 있다”며 “이런 리스크를 최소화하고 안정적인 분양과 운영을 이어나가기 위해서는 프로젝트 개발 단계부터 시니어타운 운영 경험이 많은 사람을 참여시켜야 한다”고 했다.

☞현업 전문가와 함께하는 노인복지주택 고도화 운영 실무 전수!, 오직 이 강의에서만!

한 대표는 8월28일 개강하는 땅집고 노인복지주택 관리 및 운영 전문가 과정에서 보증금 운영 방법과 수익 분석, 재정 안정성 확보 등 ‘재무 관리’에 대해 강의한다.

최근 한 대표와 시니어타운 효율적인 재무 관리에 대해 이야기를 나눴다. 다음은 일문일답.

☞입소율·수익률 모두 잡는 시니어타운 운영 비법 공개! 지금 바로 신청하기

- 시니어타운 사업 운영하는 데 돈이 많이 드나.

“원가율은 인건비 등 서비스에 직접 투입한 금액 관련 비율로, 시니어타운의 경우 별로 높지 않다. 다만, 감가상각비와 세금, 마케팅 비용 등 간접 투입 금액을 합한 총 원가율이 높은 편이다. 그래서 시니어타운 운영사 입장에서는 이 구간 비용을 줄이는 게 매우 중요하다.”

- 간접 투입 금액을 줄이는 방법은?

“우선 세금은 법에 따라 부과되므로 운영사가 노력해서 줄일 수 있는 부분이 아니다. 전기·가스 등 에너지 비용을 포함한 관리비도 마찬가지다. 절약할 수 있지만, 제로로 만들기 어렵다.

감가상각비는 감가상각으로 인해 발생한 비용으로, 노후한 부분을 수선하는 비용(자본적 지출)을 포함한다. 고급 건물을 10년 넘게 쓸고 닦아 잘 관리했더라도, 신축 건물과 같은 평가를 받을 수가 없다. 건물이 오래될수록 더욱 부담이 커진다.

결국 어떤 시니어타운을 만들 지를 고민하는 기획 단계부터 간접 투입비 지출을 고려하는 게 최선이다. 특히 최근에는 건축원가가 많이 올라서 준공 후 개보수 비용이 덩달아 뛸 수 밖에 없는 환경이 됐다.”

- 간접 투입 금액은 모두 운영사가 부담하나.

“대부분 시니어타운의 경우 임대형 노인복지주택이라서 주택 보유자인 운영사가 장기수선충당금 등을 부담하도록 돼 있다. 다만, 운영사의 수입원이 입주자 이용료이므로 결국 관련 비용 증가는 입주자 이용료 증가로 이어진다. 시니어타운 관리비가 꾸준히 올라가는 이유 중 하나다.”

☞실무자만 아는 시니어케어 주택 고수익 운영의 비밀! 지금 신청하기

- 간접 투입 비용이 가파르게 상승하는 지점이 있나.

“10년 주기로 큰 돈이 들어간다고 보면 된다. 처음 문을 열면 운영 수익 대부분을 서비스 고도화와 임금 인상에 쓰고, 10년 후에는 서비스와 인력이 모두 안정화에 접어드는 대신 시설 재투자 비용이 발생한다.

더클래식500의 경우 처음 골프라운지를 조성했을 때는 벽에 천이 붙어 있었다. 워낙 연습장이 적던 시기였기에, 인기를 끌었다. 그러나 수년 전 스크린골프 연습장으로 전면 교체했다. 노후화는 입주자 만족도를 끌어내려 퇴소로 이어지게 만드는 요인 중 하나다. 식당과 헬스클럽 등 모든 커뮤니티에 이러한 재투자를 해야 하는 시점이 있다.”

- 어차피 바꿀 것이면 저렴한 걸 하는게 낫지 않나.

“그러면 보급형 시니어타운만 나오는 상황이 벌어질 수 있다. 시니어타운은 어르신의 안락한 노후를 위해 최선의 지원을 해야 한다. 내 집과 같은 환경을 제공한다면 어르신이 매력을 느끼지 못한 가능성이 높다. 어르신들이 비용을 부담하더라도 시니어타운에 가는 이유를 기억해야 한다.”

-마지막으로 하고 싶은 말은?

“고급 시설을 부담스럽지 않은 가격으로 제공하는 것이 시니어타운 업계의 숙제 중 하나다. 사업자가 지속적으로 서비스를 제공하기 위해서는 매년 물가 상승에 연동해 이용료를 올려야 하지만, 이 금액을 계속 올리면 어르신 입장에서는 불편한 마음이 든다. 시니어타운 관리비도 아파트 관리비처럼 규약 등을 통해 양측이 동의할 수 있는 선에서 올릴 수 있는 환경을 마련한다면 어떨까 싶다.” /westseoul@chosun.com

땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘노인복지주택 관리 및 운영 전문가과정(1기)’을 8월 개강한다.

강의는 5주간 총 10회로 진행한다. 강의 시간은 매주 목요일 오후 3시~5시며, 수강료는 120만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.