[권강수의 상가투자 꿀팁] 1000가구 아파트 단지 내 상가, 장사 잘 되는지 미리 알아보려면

[땅집고] 상가투자자들에게 단지내상가를 추천하는 일이 많다. 단지 거주자들이 안정적 수요층이 될 것이라는 기대감 때문이다. 실제 이러한 장점 덕분에 단지 내 상가만 사들이는 투자자가 있을 정도이다.

단지 내 상가의 장점을 살펴보면 첫째로 방금 이야기한 것처럼 확실한 수요층 확보 기대감이 높다는 점이다. 둘째로는 고객들은 최대한 가까운 곳에서 소비하려고 하는 경향이 있다. 슬세권(슬리퍼를 신고 이동하는 상권)이라는 용어까지 등장한 상황인데 단지내상가가 이러한 특성을 갖춘 경우가 많다. 세 번째로 단지내 상가는 주상복합 상가나 근린상가에 비해 상가 가격대가 낮은 편이다. 그밖에도 단골고객과 가족단위 고객을 잘 유치하면 장기적으로 안정적 매출유지가 가능하다는 점도 장점으로 꼽힌다.

이처럼 메리트를 갖춘 단지 내 상가이지만 여러 가지로 살펴야 할 것들도 있다. 우선 단지내상가가 존재하는 해당 단지가 최소 800~1000가구 이상일 때 투자를 고려하는 것이 바람직하다. 과거에는 500가구 이상만 되도 양호한 단지 내 상가라는 평가가 있었으나 단지 인근 대형마트의 발달과 온라인 쇼핑의 증가 등으로 단지 내 상가 소비가 줄어들었다는 점을 감안할 필요가 있다.

◇배후수요 대비 단지 내 상가 ‘적정면적’ 꼭 따져봐야

단지 평형대는 꼭 절대적인 것은 아니지만 일반적으로 중소형 평형으로 구성된 단지일수록 단지 내 상가를 많이 이용하는 것으로 알려져있으므로 참고하는 것이 좋다. 보통 중대형 평형 위주로 이루어진 단지는 단지 내 상가보다 단지 외부에서의 소비심리가 강한 편이다.

공급된 단지 내 상가의 규모도 중요하다. 특히 단지 규모에 비해 상가가 많으면 단지 내 상가로서의 독점적 가치를 잃을 가능성이 높기 때문에, 상가의 과다공급을 잘 살펴보아야 한다. 단지내 상가 투자자 중에서도 아파트 가구 수에 비해 과다하게 공급된 상가 때문에 공실 또는 낮은 수익성으로 어려움을 겪는 사례가 있다. 아무리 독점적 단지 내 상가라 하더라도 가구 수에 비해 상가가 많다면 장점이 될 수 없다.

그렇다면 과다공급 기준을 어떻게 판단할 수 있을까? 이는 단지내 상가면적의 적절성을 통해 알아볼 수 있다. 통상 단지내 상가 적정면적은 배후 세대 가구 수의 0.66~1.3㎡를 곱한 것으로 본다.

예를 들어, 관심을 두고 있는 단지 내 상가가 1000가구라고 한다면 1000x0.66㎡인 660㎡(약 200평)부터 1000x1.3㎡인 1300㎡(약 400평) 가량이 상가의 적정면적이라 할 수 있다. 이 면적을 초과하게 되면 상가공급 과잉이라고 볼 수 있다.

최근에는 단지 내 상가 커뮤니티 시설에 커피숍이나 식당, 스터디카페, 독서실, 헬스장 등이 들어서는 사례들이 많으므로 단지 내 상가 크기 뿐 아니라 커뮤니티 센터 내에서 상업시설과 겹치는 부분까지 생각해서 적정면적을 따져보는게 좋다. 물론 업종에 따라 적정성이 다를 수도 있는데 이는 상가나 창업 관련 전문가의 조언을 구해서 답을 얻는 것이 좋은 방법이다.

◇아파트 주민 이동동선 고려해 창업…수요 한정은 단점

단지 내 상가의 세대 수와 상가면적이 적정하다면 단지 거주자들의 이동동선을 잘 살펴야한다. 이를 위해서는 실제 아파트단지에 가서 사람들의 유동흐름을 체크해볼 필요가 있다. 또한 아직 입주가 시작되지 않은 단지라면 도면이나 주변 환경들을 보면서 유동흐름을 예측해봐야 한다.

아파트에 거주하면서 해당 아파트 단지 내 상가보다 인근 근린상권이나 타 상권을 이용하는 이들이 적지 않음을 감안하면 이는 꼭 필요한 작업이라 할 수 있다. 물론 세대 구성원들의 유동이 많은 곳에 자리한 상가의 입지를 높게 평가한다.

단지내상가의 단점을 요약해 체크한다면 주로 아파트 주민들을 대상으로 하므로 외부 유입이 어렵고 고객층의 한정으로 고정수요 한계는 분명 있기 때문에 인지해야 한다. 입지적 한계로 주거단지 안에 위치해 가시성이 낮고 유동인구 유입이 제한된다는 것이다.

또한 일부용도 제한으로 주거지역 안에 있어 유흥시설과 일부 음식점, 특정 업종이 제한이 있고 소음과 냄새, 주차문제로 민원도 발생 할 수도 있다. 한정된 공간에 비슷한 업종이 입점하는 경우가 많아 과당 경쟁도 발생하는데 커피숍, 미용실, 편의점 등 업종 중복이 심화 될 수 있기 때문에 입점 전 사전에 반드시 체크해야 한다.

마지막으로 단지내상가 역시 일반적인 상가와 마찬가지로 적절한 매입가와 안정적인 수요층, 그리고 과다하지 않은 상가 공급량이 성공에 있어 중요하다고 볼 수 있다. 상가의 기본적인 사항들을 충실히 점검하면서 이번 시간에 언급한 내용들에 특히 더 중점을 둬 체크한다면 좋은 선택의 기회가 오지 않을까 생각된다. /글=권강수 상가의신 대표