[붇이슈] 현재 서울 집값에 거품은 얼마나 끼어 있을까?
붕괴될 정도로 버블이 많이 끼여 있나?
향후 금리인하와 입주물량 감소는 어떤 영향을 줄까?

[땅집고] “서울 부동산 시장에 버블은 존재하고, 이 버블이 지속되거나 확대될 환경이 조성되고 있다.”

국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에서 한국주택금융공사에서 발표한 올해 1분기 주택구입부담지수와 전세가율을 활용해 서울 집값의 버블 정도를 가늠해 본 글이 화제를 모으고 있다. 일부 부동산 전문가들은 이재명정부의 강력한 대출 규제로 서울 아파트 가격의 버블이 붕괴할 것이라는 주장을 펴고 있다. 주택구입부담지수는 집값의 버블형성과 붕괴를 예측할 수 있는 가장 강력한 지표이다.

주택구입부담지수란 중간 소득인 가구가 표준 대출을 받아 중간 가격 주택을 구입할 때의 상환 부담을 나타내는 지수를 말한다. 지수가 100이라면 한 가구가 주택담보대출 상환으로 전체 소득의 약 25%를 부담한다는 것을 의미한다. 실제 주택구입부담지수가 2008년과 2022년에 치솟은 후 집값이 하락세로 돌아섰다.

이 글 작성자인 부동산 빅데이터 전문가 ‘삼토시’(본명 강승우)는 “주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단한 이유는 집을 구매하는 데에 필요한 ‘소득 대비 대출 원리금 상환’이라는 실질적 부담을 수치화했기 때문”이라고 밝혔다.
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통계에 따르면 2025년 1분기 서울 지역의 주택구입부담지수는 155.7인 것으로 나타났다. 다시 말해 서울의 중간소득 가구가 서울의 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 38.9%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준이라는 뜻이다.

과거 통계를 보면 고점은 2022년 3분기였다. 당시에는 소득의 무려 53.7%를 대출 원리금 상환에 써야 하는 수준이었는데, 서울 부동산의 버블 수준이 낮은 상태라고 말하기 어려웠으며 이후 집값 급락이 당연한 수순이었다는 것이 삼토시의 설명이다.

삼토시는 올해 1분기 주택구입부담지수가 가진 한계 두가지가 두드러진다고 분석한다. 첫 번째 한계는 지수가 3~6개월 전 데이터라서 현재 상황을 정확히 나타내기는 어렵다는 것이고, 두 번째는 지금처럼 양극화가 심화된 상황에서는 평균의 함정에 빠지기 쉽다는 것이다.

그는 “특히 두 번째 한계점이 이번에 유독 도드라진다”면서 “2025년 1분기 중위 매매가가 1%도 오르지 않았다는 부분 때문인데, 아무래도 우리가 느끼는 체감과는 많이 동떨어진 결과”라고 했다.

삼토시의 설명에 따르면 2024년 4분기에 비해 2025년 1분기 지수는 소폭 하락했다. 주택구입부담지수를 구성하는 요소 중 하나인 주택담보대출 금리가 지난해 12월 4.25%에서 올해 3월 4.16%로 소폭 하락하고, 중위 매매가 같은 기간 8억8800만원에서 8억9300만원으로 역시 소폭 오르면서다.
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삼토시는 그만큼 서울 집값 상승이 상급지에 집중되어 있었다는 반증이라고 분석했다. 실제로 2024년 4분기 대비 2025년 1분기 중위 매매가를 보면 서울 전체 집값이 0.5% 오른 반면, 강남구는 3.6% 상승하는 등 지역별 차이가 크다는 것. 이 점을 고려하면 현재 서울 지역 주택구입부담지수 자체는 중장기 평균 대비 높은 상태라 버블이 있다고 봐야한다는 것이 그의 의견이다. 서울 전세가율이 떨어지는 추세도 반영한 분석이다.
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삼토시는 “주택구입부담지수가 낮아지려면 아무래도 금리 인하가 중요한데, 언제쯤 본격화할지는 가늠하기 힘들다”면서 “이런 상황에서 맞이한 강력한 대출 규제는 유동성이 중요한 수도권 부동산 특성상 작지 않은 영향을 미칠 것”이라고 했다.

이런 가운데 주택 수급의 불안정성 강도가 점점 높아지는 것도 시장에 영향을 줄 수 있다. 서울 전세가에 높은 상관관계를 보이는 수도권 입주 물량은 2024년 15만1000여가구로 정점을 찍은 뒤 2026년까지 빠르게 감소하고, 2027년에 소폭 반등하다가 2028년에 다시 감소할 것으로 예상된다.
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삼토시는 “결론적으로 주택구입부담지수로 봤을 때 서울 부동산의 버블은 분명히 있는 상태지만, 향후 장기간의 입주 물량 감소가 예정되어 있다”면서 “이는 강력한 대출 규제로 주춤거릴 매매가 대비 전세가의 상승으로 전세가율의 반등을 불러올 것이고 시간이 지날수록 전세가가 매매가를 밀어올리는 상황이 올 가능성을 높일 것”이라고 했다. 이어 그는 “결국 서울 부동산 시장에 버블은 존재하고, 이 버블이 지속되거나 확대될 환경이 조성되고 있는 것도 사실인 셈”이라고 했다. /leejin0506@chosun.com

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