문래역 인접 대선제분 영등포공장 부지 5800평
아파트·오피스·호텔 등 주거복합시설 개발 시동
용적률 250%→400% 높아져…‘제2 성수’ 기대감

[땅집고] 공시지가만 3300억원이 넘을만큼 서울 서남권의 금싸라기 땅으로 꼽히는 대선제분 영등포공장이 문을 닫은 지 12년 만에 아파트와 오피스, 호텔 등이 어우러진 이른바 ‘영등포의 롯폰기 힐스’ 개발을 추진 중인 것으로 확인됐다. 89년 된 이 밀가루 공장은 2018년부터 문화공간 등으로 쓰고는 있지만 건물이 너무 낡아 폐공장으로 방치된 상태다.

업계에서는 이번 프로젝트 사업비가 조(兆) 단위를 넘을 것으로 보이는데다 서울시의 준공업지역 활성화 조치에 기반해 시행하는 1호 사업이란 점에서 큰 관심을 모으고 있다.

■주거복합 개발 가능해져…대선제분, 공동사업자 유치 추진

16일 업계에 따르면 대선제분은 최근 서울 영등포구 문래동3가9 일대 영등포공장 부지 개발을 위해 공동사업자 유치에 나선 것으로 알려졌다. 이를 위해 삼정KPMG를 자문사로 선정했고 복수의 대형 건설회사와 디벨로퍼가 공동사업자 참여를 타진하고 있는 것으로 전해졌다.

대선제분 영등포공장은 대지면적 약 1만8963㎡(약 5735평)로 1936년에 처음 문을 연 서울 도심 대표적인 밀가루 제조시설이다. 하지만 대선제분이 2013년 공장을 충남 아산으로 옮긴 뒤 12년 동안 빈 땅으로 방치돼 있다. 현재는 1988년에 지은 최고 지상 6층 공장과 근린생활시설 건물 23개 동이 남아 있다.

이 땅은 올 1월 기준 개별공시지가만 3.3㎡(1평)당 약 5805만원, 총 3330억원에 달할만큼 가치가 높아 개발만 되면 영등포의 새 랜드마크가 될 것이란 기대감이 컸다. 다만, 그동안 준공업지역 개발 규제로 사업성을 맞추기 쉽지 않아 섣불리 개발에 나서지 못했던 것으로 알려졌다. 서울시는 지난해 이곳에 지상 24층 규모 업무시설을 개발하는 정비계획안을 발표하기도 했다.

그러나 서울시가 ‘준공업지역 제도 개선방안’을 발표하고, 올 3월 도시계획조례 개정안을 공포·시행하면서 상황이 완전히 달라졌다. 영등포 일대 준공업지역의 용적률 상한이 기존 250%에서 최고 400%로 상향된 것. 제조업 중심 준공업지역으로 개발에 한계가 있던 영등포 일대에 아파트와 상업·업무시설을 결합한 주거복합개발이 가능해졌다.

서울시도 오는 18일 ‘영등포 경인로 일대 도시재생활성화계획 변경 수립을 위한 공청회’를 열고 토지 소유주 대상으로 의견을 수렴할 계획이다.

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업계에선 대선제분 영등포공장 부지에 지상 25층에 약 500가구 주상복합 아파트와 오피스, 호텔 등이 어우러진 고밀도 복합개발이 가능할 것으로 예상한다. 업계에서는 이 부지에 신축 단지가 들어서면 영등포 대장 아파트가 될 것이라고 보고 있다. 영등포 일대에서는 이 부지 바로 옆에 들어선 ‘문래 자이’가 최고가다. 2001년 준공한 지상 25층 1302가구 규모로 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 이 단지 84㎡(이하 전용면적)는 올 6월 16억4500만원으로 신고가를 찍은 뒤, 같은 달 27일 15억4000만원으로 내려왔다.

■입지 좋아 영등포 랜드마크 기대…주변 개발 파급 효과 클 듯

대선제분 영등포공장은 입지가 매우 좋다는 평가다. 신세계 타임스퀘어가 바로 옆에 붙어있고, KTX·1호선 영등포역과 신안산선(예정)도 인접해 광역교통 접근성이 뛰어나다. 이른바 ‘영등포의 MZ 핫플’로 통하는 문래동도 가깝다. 지리적 특성 때문에 일각에서는 이 부지를 복합개발하면 문래동 일대가 ‘제2의 성수동’이 될 수 있다는 기대감이 나온다.

영등포구에는 그동안 대형 공장이 많았는데 대부분 개발이 끝나고 이제 남아있는 큰 땅은 사실상 대선제분 공장이 유일하다. 옛 방림방적 부지는 아파트와 홈플러스 등으로 개발했고, 경방 부지에는 타임스퀘어가 들어섰다. 이미 문래동 일대는 이미 타임스퀘어, 신안산선, 산업시설 재배치 등으로 개발이 한창 진행 중이다. 아울러 영등포구는 과거 타임스퀘어, IFC서울, 파크원 등 복합개발을 잇따라 성공시킨 점도 기대감을 높인다.

업계 관계자는 ”무려 5800평 규모의 금싸라기 땅이 개발 호재와 제도 개선, 입지 조건까지 갖춘 경우는 흔치 않다”며 “영등포 도심 대개조의 신호탄이 될 수 있는 핵심 사업지로, 향후 민간제안 방식 개발이 본격화하면 영등포 일대 부동산 시장에 미치는 파급력이 상당할 것”이라고 분석했다. /pkram@chosun.com