[땅집고] 집값 폭등에 '배액 배상' 계약취소 속출
매수인 “계약금 두 배 돌려 받아도 손해본 느낌”
도미노 배액배상 연쇄 부작용

# “통장에 2억6000만원이 들어왔는데도 우울하네요.”
올해 2월 서울 동작구 노량진뉴타운 재개발 입주권을 받을 수 있는 매물을 계약한 한 매수인 A씨는 매도인에게 계약을 취소당하고 2억6000만원을 돌려받았다. A씨는 계약 체결 이후, 매도인이 “4억에서 5억원가량 가격이 더 올랐다”며 매매 계약을 파기했고, 계약금의 두 배를 배상했다. 그는 “매도자의 요청으로 중도금이랑 잔금을 받는 기간을 길게 잡아 다음주 중도금을 내려고 했지만 배액 배상을 받았다”면서 “큰 돈을 받았지만, 재개발 입주권을 받을 수 있는 매물을 놓친 상실감이 오히려 크다”고 했다.

# “3억 돌려줘도 싫어, 웃돈 5억 더 얹어 매수할래요.”
강남구 대치동 ‘한보미도아파트’ 전용 190㎡ 매수 사례도 화제다. B씨는 당초 65억원에 계약을 체결하기로 했으나, 매도인이 3억원을 배상하고 파기하겠다고 통보했다. 이에 B씨는 거래를 성사하기 위해 5억원을 추가로 제시했고, 최종 70억원에 계약을 체결한 것으로 알려졌다.

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서울 집값이 급등세를 보이는 가운데, 앞선 사례처럼 매도인이 계약을 일방적으로 파기하고 계약금의 두 배를 물어주는 ‘배액배상’ 사례가 속출하고 있다. 가계약금을 체결한 이후 집값이 크게 오르면서 배액배상을 하는 게 훨씬 더 이득이기 때문이다. 집값 급등 장세에서 상급지 매매 거래시장에서 나타나는 현상이다. 중도금이나 잔금 납부 기한을 길게 잡았는데 그 사이 집값이 치솟으면, 매도자가 매입을 철회하거나 가계약금을 배상하더라도 더 비싼 가격에 팔 수 있어서다. 실제 현장에서는 “배액배상하고 재매각하면 더 남는다”는 인식이 확산하는 분위기다.

최근엔 이 같은 배액배상이 연쇄적으로 이어지는 ‘도미노 배액배상’ 현상도 나타나기 시작했다. 매수인이 이사 갈 집의 매도인으로부터 일방적인 계약 해지를 통보받고 배액배상을 받게 되면, 정작 본인이 팔기로 한 기존 주택의 계약도 그대로 진행하기 어려워지기 때문이다. 새로운 집에 입주하지 못하게 된 매수인은 결국 자신도 이전 집 매수인에게 계약금의 두 배를 물어주며 계약을 파기하는 식이다. 이런 사례가 반복되면서 실수요자들 사이에선 “남의 배액배상이 내 배액배상을 부른다”는 말까지 나올 정도다. 집값이 급등하는 시장에서 상급지 매매를 노린 체인 거래가 흔해지면서, 한 건의 계약 파기가 연쇄적으로 이어지는 부작용이 커지고 있다.

이 같은 배액배상은 민법 제565조에 따른 것이다. 해당 조항은 매도인이 계약을 해지할 경우, 계약금의 두 배를 반환해야 한다고 명시하고 있다. 예컨대 계약금이 1억원이면 매도인은 총 2억원을 지급해야 한다. 다만, 이 중 약 22%는 기타소득세로 원천징수되기 때문에 실제 수령액은 줄어든다.

한편 가계약금은 원칙적으로 배액배상 대상이 아니다. 별도의 특약 없이 단순히 거래 의사만을 확인한 수준이라면, 이는 해약금으로 간주된다. 다만 본계약 체결 시 계약금의 일부로 명시된 가계약금은 배액배상 범위에 포함될 수 있다.

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전문가들은 “배액배상은 민법상 규정된 매도인 해지의 유일한 법적 수단이기 때문에, 매수인 입장에서는 계약 단계에서 특약을 통해 손해배상 조항을 추가하는 것이 실질적인 대응책이 될 수 있다”고 조언한다. 특히 등기 이전 시점에는 거래 강제 이행이 어렵기 때문에 계약 안전장치 마련이 중요하다는 설명이다./mjbae@chosun.com