전북 고창 150만㎡ ‘웰파크시티’ 만든 서울시니어스타워
‘최초 은퇴자 마을’ 이상 쫓다 수익성 놓쳐

[땅집고] 국내 최초 은퇴자마을 시니어타운을 표방하며 전북 고창군에 조성된 웰파크시티 개발 사업이 시니어주택 개발 선구자로 알려진 서울시니어스타워. 약 3000억원의 사업비를 투입해 실버타운과 골프장, 펜션, 온천 등을 지었으나 기대만큼 수익이 나지 않고 있다.

■미국식 은퇴자마을 고창 사업 수익성 악화

웰파크시티는 서울시니어스타워가 전북 고창군 고창읍 석정리 일대 153만4000㎡(약 46만평) 부지에 조성한 시니어 복합단지다. 2009년 착공해 골프장(2011년), 석정휴스파(2012년), 아파트 석정파크빌(2017년), 펜션·콘도 힐링카운티1차(2020년), 노인복지주택 고창타워 1~4차(2024년) 등을 선보였다. 올해 4월에는 91개 객실을 갖춘 호텔을 준공했다. 서울시니어스타워는 웰파크시티 전체 사업에 총 3039억원을 투입하겠다고 밝힌 바 있다.

미국에 활성화한 ‘CCRC(은퇴자마을·Continuing Care Retirement Community)를 벤치마킹해 은퇴자 마을의 전형을 만들겠다는 구상이었지만 아직까지는 기대에 못미친다. 지난해 기준 웰파크시티에서 발생한 매출은 온천과 펜션 등의 매출을 합해서 100억원 정도이다. 서울시니어스타워(개별기준) 25% 수준이다. 사업 부지 상당 부분을 차지하는 골프장은 2013년 매각했다.

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웰파크시티의 경우 서울시니어스 고창타워 분양가구(노인복지주택), 석정파크빌 등을 제외한 스파, 호텔, 펜션 등은 서울시니어스타워가 직접 임대나 운영 수익 거두는 구조다. 고창타워 1~4차 분양형과 임대형이 섞여 있다. 분양형은 2023년 말 분양을 마쳤다. 현재 대부분 가구가 입주한 것으로 알려져 있다.

서울시니어스타워 관계자는 “골프장 매각 등을 통해 투자금 상당부분을 회수했고, 콘도 등 일부 시설을 아직 짓기 전이라서 추후 투자 수익이 늘어날 가능성이 있다”고 말했다. 이어 “현재도 250가구 규모 힐링카운티 2차와 스마트팜 등 은퇴자 마을 조성을 위해 노력하고 있다”고 했다.

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■ 전문가들 “지방 시니어타운의 한계”

서울시니어스타워는 고창군, 롯데건설과 함께 수년째 답보상태이던 석정온천 관광지 개발사업에 뛰어들었다. 개발 초기 사업 파트너로 참여했던 롯데건설이 사업성이 낮다고 판단해 사업 철회를 하는 등 부침을 겪었다.

각종 부대시설 준공 후에도 실적이 저조했다. 2007년 1304억원이던 이 회사 부채 규모는 2009년 2000억원, 2013년 3000억원을 넘어섰다. 지난해 기준 3694억원을 기록하며 4000억원을 바라보고 있다. 노인복지주택 입소보증금(1799억원)을 제외한 금액이 2200억원가량인데, 절반 이상이 차입금(1317억원)이다.

서울시니어스타워 부채율은 한때 5000%대까지 치솟았다. 2008년 3775%에서 2018년 5869%까지 올랐다. 자산재평가로 자본을 확충해 한때 500%대로 떨어뜨렸으나, 다시 상승하는 추세다. 지난해 기준 889%로 집계됐다. 서울시니어스타워는 서울 강서·강남, 경기 분당 등 전국에서 총 6개 지점을 운영 중이다.

전문가들은 웰파크시티를 두고 도심 접근성이 낮은 곳에 노인복지주택을 비롯해 각종 부대시설을 조성했다는 점에서 ‘예견된 일’이라고 입을 모았다.

한 업계 전문가는 “골프장과 스파 등 여가 시설의 경우 저렴한 가격이나 고급화 등 강점이 있어야 꾸준히 수요가 있는데, 웰파크시티의 경우 트렌드를 읽지 못한 측면이 있다”며 “새로운 시설을 짓더라도 현 상태에서는 큰 수익을 거두기 쉽지 않을 것”이라고 했다. 이어 “결국 개발 규모만 키우고 수익구조를 제대로 만들지 못한 사례”라고 덧붙였다.

서울시니어스타워 관계자는 “웰파크시티 홍보 마케팅과 호텔 신축 등 수익모델을 만들기 위해 꾸준히 노력 중”이라며 “2년 정도 후에는 수익성이 크게 개선될 것”이라고 말했다. /westseoul@chosun.com

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