[권강수의 상가투자 꿀팁] 강남 아파트 거래 금지하자, 꼬마빌딩 재조명…좋은 임차인 만나는 전략은?

[땅집고] 꼬마빌딩과 상가건물에 대한 관심도가 다시 상승하는 느낌이다. 과거 한참 붐이 일었다가 이후 고금리, 코로나 팬데믹 등을 겪으면서 침체했던 것이 금리인하, 주거용 부동산 규제강화 흐름을 타고 다시 관심이 높아지고 있다. 특히 어느 정도 자산을 보유하고 있는 층에서 문의를 해오는 경우가 늘어나고 있다.

이같은 상가건물·꼬마빌딩을 구매할 때는 몇 가지 주의사항들이 있다.

■ 수익률 높다고 무턱대고 매입했다가 낭패

우선 건물 내 공실 여부를 파악해야 한다. 건물 내 공실이 많다면 고생을 할 확률이 높아진다. 건물 가치 또한 많이 떨어지는게 일반적이다.

그런데 이 때 잘 살펴야 할 것이 영업 중인 각각의 임차인별 보증금·월세 수준이다. 일반적으로 임대료는 보증금의 20개월치를 나누어 책정한다.

예를 들어, 보증금 1억원이면 월세 500만원 같은 식이다. 관리비는 별도이다. 물론 상호간의 요구로 인해 일정부분 조정될 수 있지만 이 기준에 비해 월세가 높으면 유의할 필요가 있다.

월세가 높으면 수익률이 상승하게 마련이어서 상가투자자 입장에서 다른 조건들은 소흘하게 살필 가능성이 높다. 하지만 반대로 이야기하면 건물을 판매하는 입장에서 이같은 투자자들의 심리를 역이용할 수도 있는 셈이다.

한 가지 사례를 들어 이야기하자면, 매물로 나온 빌딩 내 임차인 중 월세가 상당히 높은 점포가 있었다. 투자자는 시세에 비해 달콤한(?) 수익률에 매료되어 일사천리로 건물을 사들였다.

그런데 몇 달 뒤 해당 세입자가 가게를 비워야한다며 가게를 빼버렸다. 이후 다시 임차인을 구하려하니 기존 조건보다 훨씬 낮은 임대료를 제시하는 경우들뿐이 없었다.

증거가 있는 것은 아니지만 건물 판매자가 사전작업을 한 것이 아닌가 의심되는 상황이었다. 그렇기 때문에 건물 투자자 입장에서는 임차인들의 계약 조건이 일반적인 보증금과 월세 수준에 맞는지, 그리고 인근 시세에 부합하는지 잘 살펴볼 필요가 있다.

이를 위해 대략적인 건물 수익률을 알아두면 도움된다. 수익률은 물론 금리 추세에 따라 변동은 있겠지만 서울과 수도권은 보통 연 5~7% 수준이고 서울 강남의 경우 연 4~5% 수준으로 낮아진다. 현장에서 살펴보면 한국은행 기준금리의 2배나 저금리 시에는 3배 정도 선에서 거래가 성사되는 경우가 많다.

■ 임차인에 대한 평판조회도 하는 것이 좋아

두 번째로 세입자들의 계약기간도 눈여겨봐야 한다. 요즘같이 공실이 많은 시기에는 임차인이 있다는 것만으로도 너무 만족해하며 자세하게 따져보지 않는 일이 많은데, 자칫 위험한 상황에 놓일 수 있다.

계약기간이 얼마 남지 않은 점포도 주의해야겠지만 계약 시점이 최근인 점포 역시 한 번쯤 확인해볼 필요가 있다. 최근에 점포 임대차 계약된 것이 혹시나 건물주 등 판매자의 작업일 수도 있기 때문이다.

이번에도 사례를 들어서 이야기해보면 건물 매수를 권유받은 투자자가 건물 내 임차인들의 계약조건을 보다가 다수의 임대차 계약이 최근의 비슷한 시간에 이뤄졌다는 것에 의심을 가지게 되었다.

이후 다른 투자자가 매수를 한 뒤 몇 달 뒤 해당 임차인들이 약속이나 한 듯 동시에 가게를 비우고 나가버렸다. 졸지에 공실 가득한 건물주 입장이 되고 만 셈이다. 따라서 건물 내 임차인들이 실제 오래 상주했는지 꼼꼼하게 알아보고 필요하다면 공인중개사 등 주변을 통해 평판 조사도 병행해야 한다.

그 외 상가 건물이나 꼬마빌딩 구입시 유의해야 할 사항들이 있는데, 투자자가 일일이 파악하기는 어려우므로 매수 전 전문가와 상의하는 것이 좋다. 상가 건물 매입 시 보통 대출을 제외하고도 수십억 원대가 소요되기 때문에 평생 모아둔 자산들이 들어갈 수 있기 때문이다.

우선 기본적으로 오늘 언급한 임대차 계약 기간 확인과 보증금·월세 적정성 파악과 그리고 임차인에 대한 평판조회는 반드시 살펴야 할 것이다. 급하다고 생각되더라도 신중을 기한다면 난감한 상황에 빠지는 리스크를 줄이는데 도움이 될 것이라 여겨진다. /글=권강수 상가의신 대표