<3.19대책 전문가 기고> 김효선 NH농협은행 WM사업부부동산 수석위원

[땅집고] 지난 2월 12일 토지거래허가구역이 해제된 지 한 달 만에 다시 지역을 확대하여 재지정된 것은 정책 신뢰도를 훼손하고 시장의 불확실성을 키우는 요인이 될 수 있다.

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토지거래허가구역 해제가 잠재되어 있던 매수 심리를 자극해 거래 활성화의 트리거 역할을 한 것은 사실이지만, 이를 시장 불안의 주범으로 보기는 어렵다. 실제로 해제된 지역의 거래량은 강남구 153%, 송파구 104% 증가했고, 평균 가격도 115~120% 상승했지만, 가격 급등이 집중된 지역은 서초구 반포동과 강남구 압구정동 한강변 아파트였다. 즉, 최근 강남3구와 용산구의 과열은 허가구역 해제 때문이 아니라 공급 부족 속에서 수요가 특정 지역으로 쏠리면서 발생한 희소성 효과로 해석해야 한다.

재지정을 통해 평균 거래량과 가격이 조정될 가능성은 있지만, 구축 아파트나 나홀로 단지처럼 실질적인 영향이 적은 곳까지 규제가 확대되면서 불필요한 재산권 침해 논란이 생길 수 있다. 반면, 이미 신고가를 기록한 단지들의 가격은 크게 조정되지 않을 가능성이 크다.

또한, 일부 갭투자 수요자들은 규제 불확실성과 확산 가능성을 우려해 마포구, 강동구, 성동구 등으로 이동할 가능성이 높다. 이 과정에서 풍선효과가 발생할 수 있으며, 전세보증금을 활용한 거래가 막히면서 핵심지역의 임대차 매물 잠김 현상이 심화되고, 이에 따른 임대차 비용 상승도 예상된다.

이번 조치는 DSR 3단계 규제 강화(7월 예정), 금리 인하 여부, 정치적 불확실성과 맞물리며 시장 참여자들의 혼란을 더욱 가중시킬 수 있다.

전국적으로 주택가격 하락이 장기화되는 상황에서 극히 소수의 일부 지역의 가격 상승을 이유로 서둘러 규제한 것은 실보다 득이 많지 않을 수 있다. 서울의 수요 규제는 오히려 공급 부족 문제를 부각시킬 수 있는 만큼, 6개월 후 재지정 여부는 서울시의 신속통합기획, 노후 신도시 선도지구 개발 등 공급 정책의 진행 상황을 면밀히 고려해 신중하게 결정해야 한다.