[건축주대학 멘토] 현상일 소장 “서울시가 용적률 풀어줬으니 안심? 땅은 부동산에서 소개받아도, 매매결정은 건축가랑 해야”

[땅집고] “‘서울시가 용적률 올려줬으니, 땅만 사면 이 용적률 다 쓸 수 있겠지’란 생각은 오산입니다. 땅은 부동산에서 소개받더라도, 매매 결정은 반드시 건축가와 같이 진행해야 손해보는 일이 없을 겁니다.”

최근 서울시 발표로 건축업계가 들썩이고 있다. 올해부터 3년 동안 한시적으로 소규모 건축물에 한해 제 2종 일반주거지역에 있다면 용적률을 기존 200%에서 250%로, 제 3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 각각 상향해주기로 한 것. 소규모 건축물에는 다세대·다가구주택, 연립빌라, 꼬마빌딩 건축물 등이 포함된다. 부동산 경기 침체가 장기화하면서 건설업 동력이 떨어지자, 업계에 활력을 불어넣기 위해 이 같은 조치를 시행한 것으로 풀이된다.

규제 완화는 이르면 올해 5월 중 시행할 예정으로 알려졌다. 소규모 건축업계에서 베테랑으로 꼽히면서, 과거 배우 이영애씨의 집을 설계해 건축계에서 이른바 ‘스타 건축가’가 된 현상일 구도건축 소장은 “앞으로 3년 동안 건축주들은 용적률 이득을 볼 수 있고, 투자자들은 땅값에 프리미엄을 붙인 투자가 가능해진 셈”이라면서도 “다만 최대한의 혜택을 보려면 건축 전문가의 조언이 반드시 필요할 것”이라고 강조했다.

현 소장은 오는 4월 17일 개강하는 ‘땅집고 건축주대학’(▶바로가기)에서 서울시의 한시적 용적률 완화 조치를 100% 활용할 수 있는 노하우에 대해 강의할 예정이다.

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-이번 개정이 소규모 건축업계에 어떤 의미인지.

“매우 큰 의미다. 건축주 입장에선 엄청난 이득으로 작용할 것이다. 똑같은 땅인데도 용적률을 각각 50%포인트씩 올려주니까, 그만큼 건축물을 지을 수 있는 면적이 늘고 향후 임대면적이 증가한다는 얘기기 때문이다.

예를 들면 2종 일반주거지역 내 100평 짜리 부지를 보유한 사람이 기존에는 지상 연면적을 200평까지만 지을 수 있었다면, 이번 서울시 규제 완화로 250평까지 건축할 수 있게 된 거니 50평을 더 확보할 수 있게된 것이다. 향후 건축물을 임대해서 월세를 받는다면 건물이 역세권이나 유명 상권에 가까울수록 기존 대비 향후 수익률이 더 크게 벌어지지 않겠나.”

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-3년 동안 한시적으로 시행하는 조치인데.

“서울시의회에서 관련 조례 개정안이 통과되면 올해 5월에 가능하다고 한다. 이 계획대로라면 최대한 2028년 5월까지 완화된 용적률을 적용한 인허가를 받고, 인허가 시점으로부터 3년 안에 착공을 하면 되는 것이다.

그런데 조언하고 싶은 점이 있다. 지금은 3년이라는 기간이 매우 여유있게 느껴지겠지만, 향후 인센티브 수요가 몰리면서 인허가가 적체되는 일을 대비해야 한다는 것. 과거에도 서울시가 건축과 관련해 한시적 규제 완화를 해줬는데 인허가가 막판에 몰리면서 기간 내 통과하지 못한 신청건들이 많아 민원이 쏟아졌다. 건축주들이 한시적 허용 기간을 인허가 완료가 아닌 접수 시점으로 인정해달라고 떼를 썼지만, 그건 서울시가 결정할 일이다. 따라서 불필요한 잡음을 없애려면 지금부터 최대한 서둘러서 준비하는 게 현명하다.”

-그럼 어떤 땅, 어떤 건물을 사야 할까.

“이번 조치는 건축주에게도 좋지만, 투자자들도 주목할 만한 사안이다. 상향된 용적률을 적용한 건축 인허가를 미리 받아서 땅의 가치와 가격을 올린 뒤 되파는 식의 투자도 가능하기 때문이다.

가장 유망한 입지라고 하면 아무래도 역세권이다. 그렇지 않아도 활용 가치가 높은 땅인데 용적률 인센티브까지 적용하면 가치를 더 높일 수 있을 것이다. 두 번째로는 주거용 건물도 눈여겨 볼 만 하다. 이번에 서울시가 규정한 소규모 건축물에 다세대·다가구주택도 포함돼있는데, 최근 이런 건물들이 전세 사기 때문에 개발 측면에서 다소 위축이 되어있다. 하지만 불어난 용적률을 활용해 제대로 가구수를 늘리는 방식으로 개발하면 임대수익률을 꽤 높일 수 있을 것으로 기대한다.”

-주의할 점도 있을까.

“단순히 공인중개사들의 말만 듣고 매입을 결정하는 것은 지양해야 한다. 법적으로 같은 상한 용적률을 적용받더라도 해당 부지가 어디에 있느냐, 인근 도로가 어떻게 나있느냐에 따라서 실제로 쓸 수 있는 용적률에 큰 차이가 나기 때문이다.

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일반주거지역의 경우 일조권 사선 제한을 받는데, 북쪽면에 도로를 끼고 있어야 이 제한을 최대한 덜받을 수 있다. 그런데 도로가 북쪽에 나있더라도 부지를 비껴가거나, 두 면에 접하는 등 형태가 천차만별로 다르기 때문에 건축 조건도 이에 따라 달라질 수 밖에 없다. 따라서 땅은 공인중개사에게 소개받더라도, 최종 매매결정은 토지의 잠재력을 100% 끌어올릴 수 있는 전문 건축가와 상의한 뒤 진행하는 것을 추천한다.”

-건축주대학 예비 수강자들에게 조언한다면.

“이번 개정안을 활용해 용적률 혜택을 최대한 끌어올릴 수 있는 방법을 모두 알려드리겠다. 더불어 같은 땅이라도 훨씬 좋은 구조, 더 넓은 면적을 갖춘 건물을 지을 수 있도록 도와드린다. 비수강자 소유주들과 향후 임대수익률 측면에서 확실한 우위를 선점하게 되실 것이라고 자신있게 말씀드린다.” /leejin0506@chosun.com

32기 땅집고 건축주 대학 과정은 건축 분야에 따라 총 3가지 형태로 나눠서 수강생을 모집한다. 전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁을 예방하는 전략을 강의하는 ▲‘설계·건축 마스터클래스’와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알리는 ▲‘건축리뉴얼 마스터클래스’를 각각 운영한다. 설계·건축 마스터클래스 이후 건축리뉴얼 마스터클래스 과정을 순서대로 모두 수강하는 ▲통합반도 운영한다.

수강료는 ‘설계·건축마스터클래스’가 99만원, ‘리뉴얼마스터클래스’로 79만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 160만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다.(02)6949-6190.