[땅집고] 조합 설립을 위한 동의율 요건을 완화하는 ‘도시및주거환경정비법’ 개정안이 오는 5월 시행 예정이지만, 재건축 사업 속도를 높이는 데 실효성이 있을지 의문이 제기된다.

12일 정비업계에 따르면, 서울 양천구 목동 ‘목동신시가지 6단지’(☞단지정보 알아보기) 조합 직접 설립 추진 과정에서 상가와 갈등이 불거졌다. 이미 아파트 소유주 동의율을 조합 설립 요건을 충족했지만, 상가 동의율은 40% 수준에 머물러 마지막 고비인 과반수를 넘지 못하고 있기 때문이다. 전체 토지 등 소유자 1400여명 중 아파트 소유주를 제외하면 40명이 상가 소유주다. 일부 상가 소유주들이 상가 재건축 방식과 규모를 두고 동의서 제출을 거부하고 있어 조합설립 주민협의체와 협의 중이다.

지난 1월 말 도정법의 조합설립인가에 대한 내용이 개정돼 5월 1일부터 재건축 조합 설립을 위한 동의율 요건이 완화될 예정이나, 목동 재건축은 수혜를 누릴 수 없다는 분석이 뒤따르고 있다. 이에 한 목동 재건축준비위원회 관계자는 “도정법이 개정돼 재건축이 쉬워질 것이라 떠들썩했지만, 목동에서는 유명무실한 내용”이라고 밝혔다.

☞나에게 딱 맞는 아파트, AI가 찾아드립니다

1986년 준공한 목동6단지는 최고 20층, 15개동 1368가구 규모 단지다. 목동신시가지 14단지 중 재건축 속도가 가장 빠른 곳이다. 지난해 8월 목동에서 처음으로 정비구역 지정 고시됐다. 최고 49층, 2173가구 규모로 재건축 예정이다.

현재는 조합 설립 추진 중이다. 추진위원회를 건너뛰고 직접 조합을 설립하는 데에 소유주 81% 찬성했다. 올해 4월 조합 설립을 목표로 지난 1월부터 조합 설립에 대한 동의서 받는 중이다. 조합 설립 이후 시공사 선정, 사업시행인가 절차를 밟아 2027~2028년 중 관리처분인가를 받는 것을 목표로 한다.

순조롭게만 보였던 6단지 조합 설립 과정에서 저조한 상가 동의율이 장애물이 됐다. 아파트 소유주로부터 받은 조합 설립 동의율은 이미 82%다. 75% 이상을 받아야하는 도정법 조건을 충족했다. 그러나 과반수 동의를 받아야 하는 복리시설(상가) 동의율은 여전히 40% 수준에 머물러 있다. 이대로면 4월 조합설립 총회를 여는 것은 불가능하다.

일각에서는 도정법에서 동의율 요건이 완화될 예정이기에 조합설립 신청 시기만 5월 이후로 늦추면 상가 동의율 문제가 자연스럽게 해소될 것이라 보고 있다. 소유주 동의율이 75%에서 70%로, 상가 동의율은 과반수에서 3분의 1로 완화된다. 이미 목동6단지는 완화된 요건을 충족했다.

☞아직도 발품파세요? AI가 찾아주는 나에게 딱 맞는 아파트

그러나 6단지는 개정안의 혜택을 보지 못한다. 개정된 도정법 제35조3항에 따르면, “주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설[상가]의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수(복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우에는 3분의 1 이상으로 한다) 동의”를 받아야 조합 설립이 가능하다. 여기서 상가 동의율을 3분의 1 이상 받는 경우는 대통령령에 의해 정해진다.

지난달 21일 입법 예고된 도정법 시행령 일부개정령안에 따르면, ‘대통령령으로 정한 경우’란 권리산정 지정일이나 정비구역 지정 고시 이후에 상가 소유주가 늘었을 때다. 재건축 시 아파트 분양권을 받기 위한 투기 목적으로 상가 쪼개기를 했을 때 그 증가분에 대해서는 3분의 1 이상의 동의만 받아도 된다.

안광순 법무법인 현 변호사는 “도정법이 개정돼 재건축조합 설립 요건이 대폭 완화된다고 알려진 것과 달리 실제 피부로 와닿는 변화가 크진 않을 수 있다”며 “상가 쪼개기가 일어나야 완화된 요건을 적용할 수 있고, 기존의 상가 소유주에게서는 과반수 동의를 받아야 하는 건 이전과 동일할 것으로 본다”고 밝혔다.

이미 목동 일대는 상가 쪼개기를 원천차단한 상태라 도정법 개정안을 적용할 수 없다. 2023년 6월 목동의 한 상가를 폭 1.5m, 면적 5㎡ 단위로 총 50개로 분할하는 투기성 상가쪼개기 사례가 적발됐다.

이에 같은 해 8월 이기재 양천구청장은 목동신시가지, 신월시영아파트에 대한 ‘개발행위허가 제한’을 고시했다. 고시 이후 3년간 쪼개기가 불가능하다. /raul1649@chosun.com