[땅집고] ‘우리 단지 재건축 추진’은 소유자들로 하여금 기대감을 갖게 만드는 말이다. 분당, 일산, 산본, 안양, 부천 등 1기신도시 재건축사업을 추진하는 지금은 소위 ‘재건축의 시대’라 해도 무방할 정도로 재건축에 대한 관심도와 기대감이 높다. (▶3회차 교육 신청하기)

그러나 30층 이상 초고층으로 올리기 때문에 몇천만 원만 더 내면 새집에 입주할 수 있다는 얘기는 아득한 옛말이 된 지 오래다. 더구나 최근에는 공사비 상승 등의 문제로 수천만 원에서 수 억 원의 추가 분담금 폭탄 얘기들로 불안해 하는 사람들이 많다.

불안감을 만드는 분담금의 실체는 뭘까? 그리고 이 분담금은 어떻게 계산하는 것일까?

분담금을 계산하는 방법을 알기 위해서는 종전자산평가액, 조합원분양가, 비례율 등을 알아야 한다. 이와 관련 여러 오해와 오류가 있다.

(☞관련기사: "분당 주민이라면 누구나 무료" 재건축교양학교, 내달 22일 개강)

그 중 대표적인 것이 ‘조합원 분양가격이 낮아야 분담금이 적다’, ‘비례율이 100% 미만이면 사업성이 낮다’ 등의 얘기들이다. 먼저 분담금의 실체를 알아보면 ‘분담금총액=정비사업비-일반분양수입’으로 정의 할 수 있다.

이러한 분담금 총액을 조합원별로 균형있게 배분해야 할 때 필요한 것이 종전자산평가, 종후자산평가(조합원분양가), 비례율이다. 조합원 전체의 분담금은 공사비 등 사업비와 일반분양분 가격으로 결정된다. 조합원 분양가격이나 종전자산평가액으로 결정하는 것이 아니다.

그렇다면 종전자산 평가액이나 조합원 분양가격은 어떤 역할을 할까? 이는 조합원 간의 분담금 비율을 만드는 도구들이라고 이해하면 쉽다. 다시 말해서 조합원들의 출자자산 비율과 분양받는 아파트 가격비율에 맞춰서 분담금 총액을 균형있게 배분하도록 한다.

이에 따라 종전자산가격이나 조합원분양가는 비율과 균형이 중요하며, 또한 시장가격에 최대한 근접한 것이 필요하다. 그래서 조합원분양가를 일반분양가 대비 얼마 이상 낮아야 한다는 주장은 해서는 안 된다. 만약 이러한 잘못된 주장대로 조합원 분양가격이 결정(평가)된다면 분담금 총액에 대한 조합원별 배분에 커다란 오류가 발생할 수 있다.

또 하나 큰 오해 중 하나는 비례율인데, 이 역시 순수하게 사업성을 나타내는 지표로는 보기 어렵다. 비례율 역시 분담금총액을 조합원들에게 형평성있게 배분하는 도구이다. 참고로 사업 초기에는 단지별로 예상 비례율이 80%~120% 등으로 편차가 크게 나오는 경향이 많다. 다만 이 현상만 가지고 사업성 여부를 확정적으로 말할 수 없다.

그 외에도 최근 사업과정에서의 추가분담금 폭탄을 비롯해 많은 쟁점들이 존재한다. 이 가운데 안타까운 점은 사업초반이나 설계변경 등의 시기에 목표지향적이 아니라기보다는 객관적으로 사업성 진단과 관리가 이루어졌더라면 하는 점이다. /글=김학주 한국부동산원 실장

조선일보 땅집고가 재건축 추진준비위원장을 비롯해 분당 일대 주민들을 대상으로 ‘분당신도시 재건축 교양 학교’ 강연을 진행한다. 이번 강연은 분당신도시 재건축의 신속한 추진과 성공 모델구축을 위한 해법을 모색하고자 기획됐다. 땅집고가 주최하고, 분당 재건축추진준비위원장 모임ㆍ재건축 배우미가 주관한다.

‘분당 주민이 함께 만들어가는 분당신도시 재건축 교양학교’는 2월22일부터 5월31일까지 총 8회차에 걸쳐 열린다. 격주 토요일 오후 2~4시에 분당구청 대회의실에서 진행한다. 분당 재건축 단지 추진준비위원장을 비롯한 단지 주민이면 누구나 무료로 수강할 수 있다. 현장 참석은 사전 선착순으로 신청을 받는다. 참석이 어려울 경우, 땅집고 유튜브 채널에서 공개하는 온라인 생중계를 통해 보면 된다.

이번 강연은 분당 주민의 재건축 관련 지식 함양과 재건축 관련 궁금증을 해결하기 위해 마련됐다. 노후계획도시특별법에 근거한 분당신도시 재건축의 신속한 추진을 위해 필요한 주요 이슈와 안건에 대해 주민간 논의할 수 있는 장을 만들고 해결방안 모색을 위한 토론에 나선다.

강연 주제는 ▲선도지구 미지정 구역의 특별정비구역 2회차 지정 준비를 위한 과제 ▲주민제안방식의 특별정비구역 입안 신청 준비와 및 절차 ▲재건축 분담금 산정에 관한 진실과 거짓 ▲통합 재건축 방식의 현실적 대안 찾기 ▲주민이 알아야할 시공사 선정의 핵심 이슈 등으로 구성한다.

연사로는 전 국토교통부 분당신도시 MP를 지낸 김기홍 박사를 비롯해 윤방현 한양대 교수, 장영수 개포디에이치아너힐즈 조합장 등이 참여한다. 이밖에 건설사, 한미글로벌, 한국토지신탁, 한국토지주택공사(LH), 하나은행, 건축사, 법무법인 등 국내 최고의 전문가들이 강사로 참여한다.

수강 신청은 분당 재건축 교양학교 신청 홈페이지(☞바로가기)나 포스터 내 큐알코드를 통해 접수하면 하면 된다. /pkram@chosun.com