[권강수의 상가투자 꿀팁] 사업 지연으로 수십년 발 묶인다…재건축 상가 투자, 알아두면 좋은 이야기들
[땅집고] 재건축 상가에 대해 관심을 보이는 상가투자자들이 있다. 재건축 상가란 재건축을 앞두고 있는 상가를 의미한다. 이미 수십 년간 위치해 있어 대다수가 입지적으로는 어느 정도 검증된 곳으로 보고 있다고 풀이되기 때문이다.
재건축을 앞두고있는 만큼 노후한 상가일 가능성이 높은데 재건축 상가에 관심을 두는 이유는 무엇일까? 기본적으로 재건축이 이뤄지고 나서 새 상가로써 갖는 장점과 가치 상승에 대한 기대감이 있기 때문이다.
실제 헌 상가가 재건축 이후 새 상가가 되어 이미지변신에 성공한 사례들이 있다. 이는 마치 아파트 거주자가 재건축을 바라보고 헌 아파트에 투자하는 것과 비슷한 이치다. 기본적으로 상가의 입지가 좋은 경우 재건축 이후 확실히 플러스 효과를 기대해볼만 하다.
그런데 재건축 상가 투자시에는 살펴야 할 점들이 있다. 우선 재건축 예정지라고 홍보하는 사례가 많지만 실제 재건축이 이뤄지는데까지 상당히 오래 걸리는 현장들이 많이 있다. 아는 사례들을 보더라도 20년 전부터 재건축 이야기가 흘러 나오고 재건축 현장이라고 소개되기도 했지만 아직까지 재건축에 들어가지 못하는 곳들이 적지 않다.
■ 일명 ‘썩상투자’, 원칙적으로는 주택 아닌 상가 받는 것이 원칙
특히 상가가 많은 재건축 대상지일 경우 상가에서 영업 중인 이들이 재건축을 크게 반대하는 일이 많다. 당장 수익이 끊기는데다 장소를 바꿀 경우 인테리어 문제나 단골고객 이탈 등이 현실화될 수 있기에 더욱 반대하는 것이다. 그러다보니 20년은 물론 30년이 가더라도 재건축에 못 들어가는 현장들이 있다.
자칫 재건축 예정지라는 소리에 솔깃해 들어섰다가 시간을 무한정 보내야하는 어려움이 생길 수 있는 것이다. 특히나 상가는 수익형 부동산으로 매달 수익을 창출해야하는데 노후된 곳을 수선해가며 장기간 임차인을 구해야하는 것도 만만치만은 않은 일이다.
또, 재건축 상가에 투자하려고 하는 목적이 상가가 아닌 아파트를 얻기 위한 수단으로 보는 투자자들도 있다. 이는 일명 썩상투자(썩은 상가 투자)라고 해서 재건축 예정 대상 상가를 구해서 투자한 후 실제 재건축이 이뤄지면 상가주인도 아파트를 받을 수 있다는 이야기에서 비롯된 것이다.
이는 앞서 말한 것처럼 재건축 현장에서 상가투자자들의 반대가 극심한만큼 이들에게 재건축 찬성을 이끌어내고자 아파트를 줄 수 있게끔 한 사례들이 있어 나온 스토리다.
만약 재건축 상가에 투자하여 아파트를 받게 된다면 상대적으로 가격이 낮은 상가 투자자들이 이득을 보는 것은 당연하다. 그래서 오래된 상가 중에서는 일명 ‘상가 쪼개기’로 상가를 잘게 쪼개놓은 곳들도 있다. 어쩌면 서울 등 주요 지역의 신축아파트에 대한 엄청난 인기가 불러온 현상이라 볼 수도 있을 것 같다.
하지만 기본적으로 상가 주인은 재건축 이후에도 상가를 받는 것이 원칙이라고 볼 수 있다. 이러한 원칙들은 최근들어 더욱 명확해지고 있다. 아파트를 받기 위해 노후된 상가에 투자하고자 하는 이들이 살펴야 할 대목이다.
최근 사례들을 보면 일명 상가쪼개기를 원천적으로 금지하는 추세로 가고 있는데다, 상가주인에게 아파트를 부여하는 것 역시 매우 엄격하게 제한되고 있다. 피치못할 사유로 예외적으로 상가주인에게 아파트를 줬던 사례들을 참고삼아, 이러한 예외가 일반화되지 못하게 하도록 하기 위함이다. 그래서 경매나 일반 상가투자시 재건축 예정 상가에 투자할 때 목적이 아파트일 때는 각별히 주의를 해야 한다.
■ 현금청산 가능성도 고려해야…정확한 정보 알고 투자할 것
새 상가를 받는 것을 목적으로 할 때는 규모의 변동이 생길 수 있고, 추후 상가 공급량이나 가지고 있는 상가 면적에 따라 현금 청산될 수도 있음을 잘 생각해야한다. 상가는 공시가격이 높지 않기때문에 현금보상의 경우 그렇게 만족스러울 가능성이 크지 않다.
결국 재건축 상가는 급하게 나설 것이 아니고 최대한 정확하고 자세한 정보를 알고나서 투자하는 것이 필요해보인다. 그만큼 리스크가 적지 않다는 이야기다. 마지막으로 재건축 상가를 통해 새 상가를 얻는 경우 상가의 입지요건 등 기본 조건을 알고 있는게 좋다. 이는 새 상가가 된다고 무조건 장사가 잘 되고 상가가치가 올라가는 것은 아니다./글=권강수 상가의신 대표