[땅집고] 서울시가 토지거래허가구역 해제를 발표한 이후 서울과 지방 부동산 시장의 온도차가 커지고 있다. 서울 아파트 가격이 과열 양상을 보이면서 거품이 낀 것 아니냐는 해석도 나온다. 지금 서울 아파트를 매수한다면 오를대로 오른 가격에 사는 ‘고점 매수’가 될 수 있다는 우려다. 반면, 지방에서는 미분양 단지가 쌓이고 거래 절벽이 지속하자 정부는 ‘지방 살리기’ 일환으로 지방 준공 후 미분양 단지를 사들이는 ‘지역 건설경기 보완 방안’ 등 지방 부동산 경기 회복을 위한 대책을 내놓기도 했다. 지방 미분양 주택을 사면 금리도 낮춰준다.

이런 가운데 현재 시장 상황과 정반대 해석을 내놓은 전문가 분석이 화제다. 부동산 빅데이터 전문가 삼토시는 “주택구입부담지수와 전세가율을 통해 부동산 버블 수준을 파악해볼 때 지방 광역시 부동산 가격에 비해 서울 부동산 가격의 초과 상승폭이 크다고 볼 수 없다는 결론을 내렸다”고 했다.

그는 최근 자신의 블로그를 통해 ‘서울 부동산이 타 지역 대비 서울 부동산의 초과 상승폭이 너무 큰 것이 아닌가’라는 주제로 서울 부동산과 지방 광역시 부동산을 비교 분석했다. 삼토시는 “최근 토허제를 기점으로 잠삼대청과 인근 지역을 중심으로 서울 부동산 값이 치솟는 상황을 목격하면서 ‘서울 부동산이 너무 오르면서 타 지역 대비 초과 상승폭이 너무 큰 건 아닌가’라는 고민을 하게됐다”는 내용으로 글을 시작했다.

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삼토시는 “먼저 과거에는 광역시 대비 서울의 초과 상승폭이 너무 커서 서울 부동산에 버블이 생겼다”면서 “당시 서울의 상승폭이 크다 보니 2009년 초 서울의 전세가율은 40% 밑으로까지 떨어진 반면, 광역시는 평균 62%로 높았다”고 했다.

서울의 전세가율이 너무 낮았기 때문에 주택 사용가치 대비 투자가치가 부풀려진 상태였고, 광역시의 전세가율은 상대적으로 높았기 때문에 주택의 사용가치 대비 투자가치가 줄어든 상태였다는 것이다.

두 번째는 당시 정부가 지방 부동산에 대한 규제를 완화하면서 유동성의 물꼬를 서울에서 지방으로 터준 영향이 컸다고 분석했다.

그는 “안 그래도 서울 부동산에 버블이 껴 있는 상태에서 지방 미분양 주택에 대한 주택담보대출비율(LTV) 상향 조정, 취득세 인하, 양도세 면제 등 규제 완화를 추진했다”면서 “이 점이 지방 부동산으로 관심을 쏠리게 하는 데에 큰 영향을 미쳤다”고 했다.

하지만 그는 “다만 향후 정부가 지방 부동산에 대한 대규모 부양책을 실시한다고 해도 2009년 이후와 같이 버블 수준이 높은 장세가 펼쳐질 것이라고 보기 어렵다” 고 짚었다. 현재 서울과 광역시 전세가율의 차이가 중장기와 비교해 크게 다르지 않은데, 현재 광역시 대비 서울의 버블 수준도 이와 비슷하다는 것이다.

그는 “결국 광역시 대비 서울의 매매가가 많이 오른 것도 사실이지만 전세가가 함께 오르면서 매매수요, 임대차 수요 모두 서울이 과거보다 강해졌다”면서 “2010년부터 2015년까지 서울의 지역총생산(GRDP)또한 광역시 대비 크게 올랐다는 점이 주택 수요를 뒷받침할 수 있다는 증거가 된다”고 했다.

삼토시는 “또한 광역시의 경제 상황이 과거보다 여의치 않고, 인구 감소가 시작되면서 양극화 흐름이 보다 강화될 것이라는 점을 감안하면 2009년과 2013년 사이처럼 서울과 광역시의 부동산 시장 차이가 급격하게 축소될 가능성은 희박하다”고 글을 마쳤다. /mjbae@chosun.com