[땅집고] 국토교통부가 최근 부동산 리츠(REITs)를 운용하는 마스턴투자운용을 대상으로 특별검사에 착수했다.

최근 들어 해외 부동산에 투자한 리츠 상품들이 글로벌 경기 침체로 피해가 눈덩이처럼 커지자 부동산 리츠 자산관리회사(AMC)설립 인가를 내주는 국토교통부가 뒤늦게 대책 마련에 나섰단 비판도 나온다.

26일 업계 보도에 따르면 마스턴투자운용이 운용 중인 리츠에서 금융사고 및 부실채권 문제가 발생한 것에 대해 국토교통부가 지난해 말 조사에 나섰다.

국토부는 해당 리츠의 운용 과정에서 부동산투자회사법 위반이 있었는지를 확인하고, 경찰 수사 의뢰 등 후속 조치를 검토할 방침인 것으로 전해진다. 특히 마스턴 제11호를 포함해 마스턴투자운용이 운용하는 리츠 전체를 조사하고 있다.

국토부의 특별검사는 마스턴투자운용이 지난해 10월 공시한 ‘마스턴 제11호 금융사고·부실채권 등의 발생’이 계기가 됐다.

마스턴 제11호는 마스턴투자운용이 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업을 기반으로 조성한 리츠다.

천안 소재 임대주택 사업장에서 시행사의 모회사이자 자산관리(PM) 회사인 한 업체가 임차인의 임대료 및 보증금 약 50억원을 별도 계좌를 통해 무단으로 수취한 것이 핵심 내용이다.

임대 수익은 리츠 투자자에게 배당돼야 할 돈이다.

배당할 돈을 시행사의 미수금으로 처리해야 하는 상황 발생하면서 부실채권 가능성이 높아졌다는 설명이다. 시행사의 자금 횡령이 리츠의 부실채권으로 이어졌을 가능성이 있다는 것이 국토부의 판단이다. 자산관리회사(AMC)인 마스턴투자운용도 관리 책임을 면할 수 없다는 것이다.

하지만 국토교통부의 이번 조사는 소 잃고 외양간 고치는 식의 뒤늦은 대처라는 비판이 많다.

리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 상업용 부동산, 물류센터 등에 투자하고 임대·매각·운영 수익을 배당 형태로 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품이다.

지난 2002년 도입된 리츠 숫자는 작년 말 기준 400개를 돌파했고 운용자산도 100조원을 넘긴 상태다. 국토부는 원칙적으로 3년마다 리츠 운용사를 점검한다. 여기에 금융 사고, 불법 행위, 공익적 제보 등이 발생할 경우 특별검사를 시행한다.

그러나 인가만 내주고 사후관리는 허술하단 지적이다.

2017년~2018년쯤 해외 및 국내 부동산을 자산으로 담은 리츠들이 우후죽순 생겨나 국토교통부의 인가를 받아 운영됐는데, 운용사들에 대한 관리가 허술한 탓에 리츠 주가가 반토막 나는 사례가 지속 증가하고 있다.

이 과정에서 운용사는 수수료를 챙기고 거의 손해를 보지 않는 반면 투자자들은 투자 원금 손실이 커져 피해를 호소하는 사례가 늘고 있다. 국토교통부 등에 민원을 넣어도 답변이 없다는 지적도 많다.

업계의 한 관계자는 “부동산 리츠 대부분이 초기 조성 당시 임대료 혜택 등을 제공해서 수익률을 맞춘 뒤에 세입자를 들이거나 분양을 하는데, 사후 관리에 특별한 신경을 쓰지 않아도 불이익이 없기 때문에 운용사의 모럴 헤저드가 강한 상태”라며 “경기가 좋을 때는 투자자들도 수익을 얻을 수 있지만 수익률이 나빠지면 고스란히 피해가 전가된다”고 했다.

국토교통부 관계자는 “리츠에 대한 관리는 정기검사를 통해 전체 리츠, AMC를 대상으로 재무상태, 경영현황, 보고공시 이상 유무를 모니터링하며, 특별검사는, 제보, 언론보도 등 특별한 이슈가 발생한 경우 해당 리츠 AMC를 검사하는 것으로, 연중 수시로 실시한다”며 “주가동향, 투자보고서, 언론보도, 재무제표 등 을 통해 온라인 상시 모니터링도 실시하고 있으며, AMC의 재무건전성, 경영성과 등을 평가하는 경영실태평가를 1년에 1회 진행하고 있다”고 했다. 이어 “투자자 보호를 강화하기 위해 수요자 중심으로 투자보고서 전면개편, 이사회 운영방안 개선안도 마련할 계획”이라고 밝혔다. /rykimhp206@chosun.com



※금융사가 판매하고 운용한 부동산 펀드·리츠 상품으로 투자금 손실 피해를 입은 분들의 제보를 받습니다. (김리영 땅집고 기자·rykimhp206@chosun.com)