[땅집고] 부동산 경기 침체와 함께 서울 아파트 거래량이 크게 감소하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 약 3000건으로 집계됐는데, 지난 1월은 이보다 더 낮은 2000건대 초반 정도에 머무를 것이란 전망이 나오고 있다.

‘상급지 입성 마지막 기회가 온다’의 저자이자 부동산 빅데이터 전문가인 ‘삼토시’는 최근의 블로그를 통해 아파트 적정 매수시기를 전망하는 글을 게재했다.

삼토시는 “최근 지속적으로 줄어드는 거래량을 보면 시장의 열기가 줄어들고 있음이 뚜렷하게 확인된다”면서 “대출 금리가 더 낮아지기 전까지는 거래가 활성화되기는 어려울 것으로 보인다”고 전망했다.

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<이하 원문>
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1월 지표가 나왔습니다. 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
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① KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 1월 지수 증감률은 12월 중순부터 1월 중순까지를 말합니다.
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② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 1월 거래량의 정확한 수치는 2월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉 정확한 거래량은 1개월 전까지의 데이터만 참고해주시면 되겠습니다.
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1월 서울 아파트 매매 지수 증감률은 +0.06% 입니다. .
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KB 기준 월간 매매 지수 증감률은 2024년 8월 +0.89% → 9월 +0.87% → 10월 +0.50% → 11월 +0.29% → 12월 +0.24% → 2025년 1월 +0.06%로 계속 감소하고 있습니다. 저는 KB 지수 증감률이 체감상 2~3개월 가량 후행하고 있다고 보고 있는데요. 그게 사실이라면 12월 지수 증감률 +0.06%는 실제로는 9~10월 상승폭의 수준이라고 판단됩니다. 실제로는 9월에서 10월경부터 보합 수준에 진입한 것으로 보입니다.
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거래량을 보면 시장의 열기가 줄어들고 있음이 보다 뚜렷하게 확인됩니다. 시장이 뜨거웠던 2024년 6~7월 거래량은 각각 7900여건, 9200여건이었지만, 9월 들어서는 3200여건, 10월 3800여건, 11월 3400여건, 12월 3100여건으로 줄어 시장의 침체 상황을 보여주고 있습니다.
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시장 침체의 원인 중 하나인 주택담보대출 상승은 일단락된 것으로 보입니다. 한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준 주택담보대출 금리는 2024년 8월 3.51% → 9월 3.74% → 10월 4.05% → 11월 4.30%로 빠르게 상승하였으나 12월은 4.25%로 상승 추세가 멈춘 모양새입니다.

그동안 주택담보대출 금리 상승에는 은행의 가산금리(= 주택담보대출 금리 - 수신 금리) 인상이 영향을 미쳤습니다만 2024년 7~8월 역대 최저 수준이었던 가산금리가 그동안 많이 올랐기 때문에 여기서 더욱 가산금리를 올리기 쉽지 않은 것도 주택담보대출 금리 상승이 일단락되었다는 판단에 무게를 더해줍니다.
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서울 아파트 매매 매물은 지난여름 매수세 급등에 따른 매물 소화로 2024년 7월말 7만8000여건까지 감소했다가 매매가 급등에 따른 피로감과 주택담보대출 금리 상승으로 매수세가 둔화하면서 8월 말 8만여건, 9월 말 8만3000여건, 10월 말 8만7000여건, 11월말 9만여 건까지 증가했습니다.

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다만 12월말은 8만8000여건으로 조금 감소했다가 2025년 1월 구정 연휴 직전에는 다시 8만9000여건으로 매물 증감이 소강상태에 접어들었습니다. 그러나 매물의 절대 규모 자체는 적은 편이 아니기 때문에 대출 금리가 다시 낮아지기 전까지는 매물 소화가 빠르게 진행되기는 어려워 보입니다.​​

서울 아파트 전세 매물은 2024년 1월말 기준 3만5000여건에서 8월 말 2만7000여건으로 감소 추이를 보이고 있었는데요. 9월 말 2만9000여건, 10월 3만2000여건, 11월 3만3000여건으로 반등했습니다. 하지만 12월 들어 3만1000여건에서 2025년 1월말 만여건으로 다시 줄어들고 있습니다.

2024년 11월말부터 둔촌 올림픽파크포레온이 입주를 개시했음에도 전세 매물이 오히려 줄어들고 있다는 것은 전세가 상방 압력이 상당할 수 있음을 시사하고 있습니다. 그러나 아직 반포, 이문, 장위, 휘경 등에서 대단지 입주가 잇따를 예정이므로 전세가의 향방은 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다. 다만 서울, 경기, 인천의 입주 물량 감소가 2025년부터 본격화될 예정이고, 서울도 2026년부터 입주 물량이 다시 크게 줄어들기 때문에 시간이 지날수록 전세가 상방 압력은 커질 수밖에 없습니다.
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위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데요. 그래프만 보더라도 양극화가 서울 내에서도 진행 중인 것을 알 수 있습니다. 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트는 전고점인 25.4억을 웃돌아 2024년 8월 25억8000만원, 9월 26억2000만원, 10월 26억5000만원, 11월 26억9000만원, 12월 27억3000만원, 2025년 1월 27억4000만원으로 다른 분위 아파트와의 차이를 계속 벌리고 있습니다.

각 분위별로 전고점 대비 2025년 11월 아파트 가격 비율은 다음과 같습니다. 5분위(상위 0~20%)만 전고점을 돌파한 상황에서 나머지 분위 아파트는 전고점을 돌파하는 데 다소 힘에 부치는 듯한 모습입니다.
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5분위(상위 0~20%) : 2024년 12월 106% → 2025년 1월 108%
4분위(상위 20~40%) : 2024년 12월 95% → 2025년 1월 95%
3분위(상위 40~60%) : 2024년 12월 90% → 2025년 1월 90%
2분위(상위 60~80%) : 2024년 12월 86% → 2025년 1월 86%
1분위(상위 80~100%) : 2024년 12월 84% → 2025년 1월 84%
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전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등해 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월 51.0% → 12월 51.9% → 2024년 4월 53.2% → 8월 54.0%로 꾸준히 올랐고 그 이후는 2025년 1월까지 비슷한 수준에서 움직이고 있습니다.

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둔촌동 ‘올림픽파크포레온’이 입주를 시작하면서 전세가율 하락 전환 가능성을 언급한 적이 있습니다만, 서울 전세가율은 완강히 현재 수준을 유지하고 있습니다. 막대한 입주 물량 소화가 원활하다고 볼 수 있는 대목입니다. 이는 서울 전세가에 큰 상관관계가 있는 수도권 입주 물량 감소와도 연관이 있는 것으로 보입니다. 즉, 서울은 입주 물량이 증가하고 있으나 수도권 입주 물량은 감소하고 있기 때문에 전세가가 탄탄하게 유지되는 상황을 보여주는 것으로 판단됩니다.
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특히 과거 15년간 이력을 돌아보면 연간 수도권 아파트 입주 물량이 15만호를 웃돌면 서울 전세가율이 떨어지고, 15만호를 밑돌면 서울 전세가율이 오르는 경향이 확인되었는데요.

수도권 아파트 착공 물량은 2022년 14만호, 2023년 10만2000호, 2024년 1월~11월까지 12만2000호에 불과하기 때문에 이것이 입주 물량으로 돌아오는 2025~2027년은 전세가율 상방 압력이 강할 것으로 보입니다. 이런 관점에서 본다면 주택 매수를 계획하는 분들께는 둔촌 이후 반포, 이문, 장위, 휘경 등 대단지 입주가 이어지는 올해 상반기가 좋은 기회를 제공해주지 않을까 생각해봅니다. /mjbae@chosun.com