[땅집고] IS 동서가 창사 이래 최대 규모의 자체 프로젝트 분양에 나선다. 대구 위성도시인 경북 경산시 중산지구에 주상복합 3443가구와 상가를 짓는 사업이다. 총 사업비만 3조5000억원에 달한다. 약 60층 높이의 주상복합 분양이 성공할 경우 5000억원 대 순수익이 발생할 것이라는 기대감이 나온다. 다만 대구·경북 부동산 시장이 침체라는 점이 변수가 될 전망이다.

4일 부동산업계 등에 따르면, IS동서는 올해 하반기 중산지구 분양에 나설 계획이다. IS동서는 2019년 중산지구 내 사업지 약 3만2000평(10만6300㎡) 매입을 위해 약 4000억원의 자금을 투입했다. 평당 1250만원이다. 토지 매입 후 약 6년이 지나 분양에 나선다.

☞나에게 딱 맞는 아파트, AI가 찾아드립니다

NH투자증권은 토지 매입을 위한 금융 비용 등은 예상 분양가격의 15% 미만에 불과하다고 예측했다. 평당 주상복합 공사비 700만원 이상을 고려하면 최종 계약률이 52%를 상회할 경우 충분히 수익이 발생할 것으로 봤다. 낮은 토지 원가로 초기 분양률이 저조하더라도 수익은 충분히 확보할 수 있는 사업이라는 것이다.

업계에서는 아파트·상가 분양을 마칠 경우 순이익만 5000억원 이상 기록할 것으로 예상한다. IS동서의 부산 남구 용호동 개발사업 규모를 뛰어넘을 것으로 보고 있다. 2018년 준공한 부산 용호동W는 지상 69층 4개동 1488가구 규모의 주상복합으로 4000억원 이상의 순수익을 기록하면서 IS동서의 급성장을 이끌었다.

IS동서는 경산지구 A2-1블록에 지하 6층~지상 59층 18개동 총 3443가구를 짓는다. 전용면적 84㎡~149㎡ 중대형 평형으로 구성된다. 가구수는 전용 84㎡가 846가구, 나머지 2597가구는 전부 대형 평형이다. 중산지구 주상복합 아파트 명은 IS동서의 고급 주상복합 브랜드 ‘W’를 달아 ‘펜타힐즈W’가 유력하다.

☞당신의 아파트 MBTI, 조선일보 AI부동산에서 확인하기

문제는 대구·경북 부동산 시장이 침체라는 점이다. 경북 경산 중산지구는 대구 수성구와 맞닿아 있다. 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구로 집계됐다. 그중 지방 미분양 주택이 5만3176가구다. 대구 미분양 주택이 8807가구로 가장 많았고, 경북 6987가구가 뒤를 이었다. 대구에서 주거 선호도가 가장 높은 수성구마저도 미분양이 극심하다.

현재 중산지구 일대 부동산도 잠잠하다. 대장주 아파트는 중산자이로 꼽힌다. 최근 시세는 전용 84㎡는 5억9000만원, 전용 117㎡는 6억9500만원이다. 2022년 고점 대비 5000만원, 2억원가량 떨어졌다. IS동서 측은 대구·경북 부동산 시장 분위기를 보고 분양에 나설 계획인 것으로 전해진다.

IS동서가 개발하는 부지는 2023년 지구단위계획 변경으로 주민들 사이에선 특혜 논란도 제기됐다. 경산시는 2023년 경산 중산지구 A2-1블록의 세대수를 기존 1306가구에서 3443가구로 대폭 늘렸다. 세대수가 2137가구나 늘어나면서 엄청난 개발 이익이 날 가능성이 높다. IS동서 관계자는 “용도 변경도 없고, 용적률도 그대로 유지하고, 50평형 대 대형 주택을 40평형으로 줄여 가구수가 늘었다”고 했다.

일반상업지역으로 경산시 조례에 따라 용적률 500%를 적용 받는다. 용적률 한도를 꽉 채운 499.95%로 최고 높이는 208m다.

IS동서는 공공기여 방안으로 중산1지구내 ▲1만㎡의 규모의 광장조성(문화복합공간) ▲광장 하부에 주차대수 300대 규모의 주차장 설치 후 기부채납 ▲9000㎡ 규모의 컨벤션시설 및 부설주차장(100대) 기부채납 ▲중산1지구~성암산을 연결하는 보행육교(총 연장 277m) 설치 등을 제안했다. 사업비는 약 515억원으로 추정된다. /hongg@chosun.com