[땅집고] “정발마을 2·3단지는 최고 25층, 최대 750가구 규모로 통합재건축할 예정이다. 다만 고양시가 정한 기준 용적률 170%으로는 재건축이 불가능하다. 고양시는 이에 대해 소통을 거부하고 있는데, 주민들의 재산권을 지킬 수 있는 재건축을 추진하겠다.” (김동석 정발마을 2·3단지 통합재건축추진준비위원회 위원장)

경기 고양시 일산동구 마두동 ‘정발마을 2·3단지’ 통합재건축 구역은 지난해 11월 국토교통부와 고양시가 발표한 1기 신도시 정비 선도지구 별도 정비물량에 선정됐다. 4층 이하 빌라단지로 선도지구에 준하는 수준으로 지원, 관리를 받는다. 성남 분당의 ‘목련빌라’ 통합재건축 구역과 같이 ‘준선도지구’로 통합재건축을 추진한다.

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통합재건축추진준비위원회를 이끄는 김동석 위원장은 1995년생으로 1기 신도시 선도지구 위원장들 중 가장 젊다. 땅집고와 인터뷰에서 “우리 구역은 건물 노후화로 재건축이 시급하지만, 규모가 작아 사업 추진에 어려움이 있었기 때문에 노후계획도시 특별법이 유일한 기회였다”며 “젊은 MZ세대로서 정발마을 주민들의 주거환경 개선을 위해 마중물 역할을 하겠다”고 말했다.

신속한 사업 추진이 가능하다는 점이 강점이다. 김 위원장은 “용적률 98%, 평균 33.5평의 대지지분, 94.3%의 높은 주민 동의율과 상가가 없다는 점에서 빠르게 사업을 진행할 수 있다”고 강조했다.

■ 4층 짜리 빌라, 최고 25층 아파트로 변신

정발마을 2·3단지 구역은 소규모 저층 빌라 단지다. 2단지 건영빌라(4층·7개동·136가구), 3단지 건영빌라(3층·9개동·126가구) 2개 단지가 결합했다. 2단지는 59㎡(이하 전용면적), 84㎡ 등 중소형, 3단지는 99㎡, 134㎡ 등 중대형 면적으로 구성됐다.

지난해 11월 준선도지구에 선정된 이후 뚜렷한 가격 상승은 없지만, 분위기가 이전과 달라졌다. 대형 평수만 있는 3단지는 거래가 거의 없어 시세를 가늠하기 어렵지만, 2단지는 전고점의 90% 이상 회복했다. 4일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2단지 84㎡는 지난해 12월 5억원에 거래됐다. 2022년 4월 5억3300만원 최고가에서 2023년 7월 3억8500만원까지 떨어졌다가 다시 5억원을 회복했다.

이 구역은 경의선, 서해선이 지나는 백마역까지 걸어서 15분 거리에 있다. 냉천초, 정발고까지 걸어서 10분 이내, 백마 학원가까지 15분 거리에 있다. 정발산, 마두공원 등과도 가깝다.

김 위원장은 “주변에 교통, 학군, 학원가 등 인프라가 이미 잘 갖춰져 있는 상황에서 노후한 주거 환경을 개선하면 좋은 주거지가 될 것”이라며 “최고 25층, 550가구에서 최대 750가구 규모로 재건축을 구성 중”이라고 밝혔다.

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■ LH 공공시행 재건축…암센터 연계 공공기여

정발마을은 공공시행 방식으로 재건축을 추진할 계획이다. 지난해 12월 한국토지주택공사(LH)에 공공사업시행 컨설팅을 신청한 상태고, 사업성 분석 결과를 토대로 상반기 중 투표를 통해 예비사업사업행사를 결정할 예정이다. 김 위원장은 “대부분 구역에서 신탁 방식으로 가는데, 전체 사업비의 2~3% 수수료를 내야하는 부분이 소규모 구역에는 큰 부담”이라고 설명했다.

이어 김 위원장은 “자체 추산 결과 신축 동일 면적 선택시 분담금이 발생하고, 대형 평형이 많은 3단지는 ‘국평’인 84㎡으로 이동하면 환급금이 생긴다“면서도 “LH 컨설팅 결과가 3월경 나올 예정인데 상반기 중 주민설명회를 열어 구체적인 수치를 밝히겠다”고 말했다.

이제 막 30대가 된 김 위원장은 노년층과 젊은 세대가 어우러질 수 있는 재건축을 계획 중이다. 구역에서 걸어서 10분 거리에 있는 국립암센터 의료진을 위한 기숙사 제공을 공공기여 방안으로 고려 중이다.

김 위원장은 “이미 국립암센터에서 단지 내 일부 가구를 임대해 직원 기숙사로 제공하고 있다”며 “고령 주민들은 응급 상황 발생 시 의료 지원을 받고, 의료진은 신축 기숙사와 커뮤니티 시설을 누리는며 서로 니즈를 채울 수 있다”고 말했다.

■ 용적률 170%는 장애물…“고양시장 대화 촉구”

고양시가 연립주택(빌라) 재건축의 기준 용적률을 170%로 정한 것은 정발마을 재건축의 유일한 장애물이다. 성남시가 용적률 250%까지 허용해 목련빌라 구역의 재건축 사업성이 좋아진 것과 대비된다.

정발마을 구역 인근 빌라 단지가 모인 일산건영빌라단지 비상대책위원회는 용적률 상향을 요구하는 집회를 두차례 진행했으나, 고양시는 오는 12일 도시계획위원회 심의를 통해 170%를 확정할 예정이다.

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김 위원장은 “고양시가 아파트와 빌라 용적률을 동일하게 1.7배 상향했다고 밝혔지만, 실질적으로 아파트의 인상분이 60% 이상 더 크다”고 밝혔다. 결국 통합재준위는 용적률 170%로는 재건축의 사업성이 매우 낮아 실효성이 없다고 판단해 공공기여를 40%까지 부담하더라도 용적률 250%로 재건축을 계획 중이다.

김 위원장은 “고양시 측은 용적률 상향 거부 이유로 기반시설 부족을 들었는데, 일산만큼 인프라가 잘 갖춰진 곳은 없다”며 ”이동환 고양시장님과 대화를 원했지만, 소통을 피하고 있다는 점이 매우 아쉽다”고 말했다. /rau1649@chosun.com