[땅집고] “과천주공10단지는 대지 지분당 1억원까지는 갈 거예요. 공사비 인상분이 이미 추정분담금에 다 반영이 된 상태라 여전히 사업성도 충분하고요. 지은 지 40년이 넘었는데도 인근 준신축보다도 비싼 건 이유가 있습니다.” (과천시 중앙동 인근 A공인중개사무소 관계자)

지난해 경기도에서 가장 가격이 큰 폭으로 오른 단지는 신축이 아닌 올해로 준공한 지 42년차 과천시 중앙동 ‘과천주공10단지(☞단지정보 알아보기)’이다. 최근 구축보다 신축 단지를 선호하는 이른바 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 현상이 성행하는 가운데, 노후 단지가 신축 대비 수억원의 가격 차를 보이면서 화제가 됐다.

과천주공10단지는 1984년 준공한 단지로 전체 632가구이다. 최근 삼성물산으로 시공사를 확정하면서 ‘래미안 원마제스티’로 이름을 잠정 확정했다. 향후 지하 3층~지상 28층, 18개 동, 1179가구로 탈바꿈한다.

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국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 과천주공10단지 전용 105㎡(33평, 이하 전용면적) 매물은 지난해 11월 26억7000만원에 거래됐다. 현재 과천 대장주로 꼽히는 '과천푸르지오써밋' 전용84㎡(33평)이 지난해 10월 22억9000만원에 거래된 걸 감안하면 3억8000만원이 더 비싸다.

이처럼 지은 지 40년이 넘은 구축 단지가 6년차 된 준신축보다 높은 가격에 거래되는 이유는 바로 ‘사업성’에 있다. 최근 원자잿값과 인건비가 급등하면서 사업성이 좋다는 평가를 받았던 단지의 경우에도 수억원이 넘는 분담금이 발생할 것이라는 전망이 많다. 하지만 과천주공10단지의 경우 같은 평형으로 옮기면 분담금은 고사하고 환급금을 돌려받을 것이란 평가가 나온다.

과천시 중앙동 인근 A공인중개사무소 관계자는 “과천주공10단지의 경우 용적률이 83%, 평균 대지지분이 29평에 이르는 단지로 향후 개발이 끝나면 대지지분당 1억원을 호가할 것”이라면서 “앞으로 사업 단계가 남아있다는 부분을 감안하더라도 지금 시세가 높다고 평가할 수는 없다”고 했다.

지난해 10월 기준으로 과천주공10단지 조합이 추정분담금을 계산한 바에 따르면, 84㎡ 물건을 가진 조합원이 동일평형을 받으면 5억9000만원을 돌려받고, 105㎡ 물건을 가진 조합원이 112㎡를 받는 경우 최대 4억6000만원까지 돌려받을 수 있다.

과천주공10단지의 가격이 상승세를 보이는 또 다른 이유로는 ‘주거환경’도 꼽힌다. 조선일보 AI부동산을 통해 주거환경 정보를 보면 ‘지역편의성’이 77.2점으로 확인된다. 단지에서 200m 거리에 지하철 4호선 과천역이 위치해 대중교통 점수에서 10점 만점을 받았다.

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과천주공10단지를 둘러싼 학군도 좋은 평가를 받는다. 해당 단지에 거주하는 경우 과천초등학교 배정을 받는데 과천초등학교에 다니는 학생은 과천중학교와 과천문원중학교에 배정을 받는다. 조선일보AI부동산에 따르면, 과천중학교는 특목고 자사고 진학 비율이 20%에 달하고, 과천문원중은 23%에 달할 정도로 진학성적이 좋다. 단지에서 1㎞ 반경 안에 유해시설도 없어 교육 환경이 쾌적한 편이다.

사업성은 좋지만 앞으로 거쳐야 할 사업 단계가 다수 남아있다는 점은 리스크로 꼽힌다. 2021년 조합설립인가를 받은 이후, 사업시행인가와 관리처분인가를 비롯해 철거, 이주 절차 등이 남은 상황이다. 중앙동의 B공인중개사무소 관계자는 “과천주공10단지는 전국에서도 손에 꼽을 정도로 사업성이 좋긴 하지만 주공단지 특성상 노인 거주 비율이 높아 재건축에 적극적이지 않다는 점이 사업 속도를 늦추는 데 영향을 미쳤다”고 설명했다. /mjbae@chosun.com