[땅집고] “현 정부의 재개발, 재건축 관련 정책은 정권이 바뀌더라도 그대로 갈 것이라고 본다. 이미 가격이 많이 오른 한강변보다는 왕십리, 신당, 청량리 등 비교적 소액으로 접근 가능한 지역을 추천한다.”

재개발, 재건축 등 재정비 사업에 특화된 부동산 전문가로 활동하는 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 탄핵 정국, 정권 교체 등보다 2025년의 어두운 경제 전망이 부동산 시장에 미칠 영향이 더 클 것이라고 내다봤다.

그럼에도 김 변호사는 “재정비 사업지 중 아직 투자 가치가 높은 숨은 진주를 발굴해야 한다”고 강조했다. 김 변호사는 “서울시의 신속통합기획 재개발 사업지 중 노량진, 자양동, 성수동, 한남동 등은 이미 가격이 많이 올랐다”며 “비교적 소액으로 접근할 수 있는 초기 개발지이면서 입지가 괜찮은 왕십리, 신당, 청량리 등을 주목해야 한다”고 말했다.

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다음은 김 변호사와 일문일답.

-2025년 부동산 시장이 탄핵 정국으로 혼란스러운데, 올해 부동산 가격을 전망해달라.

“서울 중심으로 재개발 사업지는 많이 오를 것 같다. 특히 빌라는 지금까지 가격 조정이 많이 됐기 때문에 이제 주목할 만한 곳들이 있다. 재건축 아파트나 호재가 있는 재개발 사업지는 이미 많이 올랐으나, 그 외 지역들은 상승 여력이 있다. 서울과 수도권 지역은 5% 이내로 상승할 것으로 보인다. 그런데 지방은 여전히 어렵다고 본다. 하락까지는 아니지만, 거래 자체가 적어서 보합 수준이 될 것으로 보인다.”

-전월세 시장은 어떻게 될까.

“전세가격은 상승 기조가 계속될 것이라고 본다. 전세 물량이 많이 줄어들고, 가격 조정기가 길었기 때문에 상승이 지속될 것이다. 월세는 그보다 더 큰 폭으로 상승할 것이다. 보증보험 가입 시 주택가격 기준을 공시가격의 126%에서 112%까지 줄인 상황에서 전세 매물이 부족해질텐데, 그만큼 월세로 수요가 몰려 가격이 올라갈 것으로 예측한다.”

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-탄핵 정국이 재개발, 재건축 등 재정비 사업에 미치는 영향을 어떻게 보고 있나.

“아파트 같은 경우에는 보통 신축 아니면 재건축 아파트에 대한 투자가 많다. 빌라도 재개발 지역 매물에 투자하는 경향이 있다. 부동산 시장은 탄핵 정국에 따라 영향을 받을 만큼 가벼운 시장은 아니다 보니 그로 인한 변화는 크지 않을 것이다. 다만 전체적인 경제 상황이 안 좋아져서 재정비 사업 추진에 악영향이 있는 것을 예상할 수는 있다.”

-패스트트랙 도입, 조합설립 동의요건 완화 등의 내용이 포함된 도정법 개정안이 국회 본회의를 통과해 올해 시행을 앞두고 있는데, 사업 추진에 어떤 영향이 있을까?

“도정법 개정안의 요지는 재건축의 절차를 간소화고, 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 데 있다. 지금까지 절차 때문에 사업이 늦어지거나 동의율을 못 받아서 추진하지 못하는 경우가 있었기에 여건이 개선되는 것은 맞다.

그런데 개정안에는 사업 수익성을 개선하는 방안은 없다. 재건축 사업은 이전처럼 수익 나는 구조가 아니다. 건축비를 포함한 사업비가 많이 증가하기 때문에 수익이 나오지 않아서 조합원들이 부담해야 하는 비용이 너무 커진다.”

-현 정부가 추진해온 재개발, 재건축 활성화 대책들이 흔들려 사업 추진에 제동이 걸릴 것이라는 불안감이 있는데, 정권이 바뀌어도 연속성이 있을까요?

“현 정부가 내놓은 재정비 활성화 대책들은 일단 지금의 야당이 모두 동의한 부분이다. 앞으로 도심에 주택 공급을 늘릴 수 있는 방법은 재개발, 재건축뿐이다. 사업 추진이 어려운 상황에서 그나마 공급을 할 수 있는 방법은 규제를 완화해주는 것인데, 야당도 여기에 동의했다.

다만 수익성을 개선해야 하는데, 재건축은 초과이익환수제 같은 규제를 폐지해야 한다. 야당이 만든법안이기 때문에 폐지될 가능성이 크지 않다. 만약 정권이 바뀐다면 더욱 어려워진다.”

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-오히려 정비사업 규제가 더 심해질 수도 있다는 우려가 있는데, 어떤 변화를 예상하나.

“새 정부가 들어선다고 해도 규제가 갑자기 늘어날 것으로 보지 않는다. 사업 자체가 멈춰버리는 상황이 될텐데, 이미 시작한 사업지는 비용이 계속 들어갈 수밖에 없다. 공급에 어려움이 예상되는데, 재개발, 재건축을 완화해 진행하는 방법밖에 없어 보인다. 경제 상황이 좋다면 규제가 추가로 생길 수 있겠지만, 지금 부동산 경기는 괜찮지만, 건설 경기는 오히려 부양해야 하는 수준이다. 경제 상황에 맞게 정책을 펼치는 것이지, 정권 성향에 따라 갑자기 규제가 늘어나는 것은 바람직하지 않다.”

-서울시에서도 신통기획, 모아타운 등 정비 정책에 힘쓰고 있는데, 주목할 만한 재정비 아파트, 지역을 꼽아주신다면?

“신통기획와 모아타운은 재건축과 재개발 사업지로 나눠서 봐야한다. 재건축 시장은 지금 수익성이 많이 안 좋아져서 투자를 하기엔 어려운 상황이다. 그나마 재개발은 아직 수익을 올릴 여지가 있는 곳들이 있다.

모아타운은 본래 수익성이 좋지 않은 곳들을 모으는 사업인데, 시범 사업지가 아닌 이상 진행이 어려울 수 있다. 여러 조합들이 모이기 때문에 불협화음이 생길 가능성이 높다.
그에 비해 신통기획은 대규모 개발이기 때문에 가능성이 있다. 노량진, 자양동, 성수동, 한남동 같은 한강변 사업지는 이미 가격이 많이 올라서 신축을 사는 것과 다르지 않기 때문에 진입하기 어렵다.

그보다는 비교적 소액으로 접근할 수 있는 초기 개발지이면서 입지가 괜찮은 동네를 봐야 한다. 왕십리나 신당동은 이미 개발된 곳도 있지만, 아직 정비가 안 된 구역들이 있다. 청량리 역시 대규모 개발이 이뤄지고 있는데, 아직 소액으로 투자할 만한 구역이 있는지 살펴보면 좋을 것이다.” /raul1649@chosun.com