[붇이슈] 서울 재개발지에서 유망한 곳은? 한남·성수·노량진·북아현

[땅집고] “투자 목록에 인서울 재개발을 하나쯤은 보유하고 있어야 유례없는 서울 공급 가뭄 시대의 위기를 기회로 바꿀 수 있습니다.”

국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 '부동산스터디'에 재개발 구역 추천 글이 올라와 눈길을 끈다. 15일 오후 1시에 게재된 이 글은 올라온 지 12시간 만에 조회수 1만5000회를 기록했다.

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이 글은 부제 '숨겨진 보석을 찾지 마라'에서 알 수 있듯, 이미 알려진 재개발구역을 유망 투자처로 추천했다. 한남뉴타운을 시작으로, 성수전략정비구역, 노량진과 흑석, 북아현뉴타운 등이다. 작성자 A씨는 이들 지역을 ‘재개발TOP5구역’이라고 명명했다.

A씨는 여러 이유로 2026년부터 서울 아파트가 유례없는 공급 가뭄 시대에 접어들고, 이로 인해 신축 아파트가 될 수 있는 재개발구역 입주권 선호 현상이 더욱 가속한다고 전망했다.

그러면서 그는 “각각 투자 목록에 인서울 재개발 (입주권) 하나쯤은 보유하고 있어야 유례없는 서울 공급 가뭄 시대의 위기를 기회로 바꿀 수 있다”고 조언했다.

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그렇다면 A씨가 가장 추천하는 곳은 어디일까. 바로 ‘황제뉴타운’으로 불리는 한남뉴타운이다. 그는 한남2구역을 가장 추천했다. 관리처분을 앞둔 데다, 조합원 지위양도 규정으로 인해 반드시 팔아야 하는 매물이 있다는 점에서다.

한남2구역의 경우 프리미엄 금액 12억원대, 초기투자금 11억원대로 저렴한 가격이 아니지만, 추후 가격이 오를 가능성이 높다는 게 A씨의 의견이다.

A씨는 “지금은 관리처분인가를 앞둔 한남2구역을 매수할 기회"라며 “프리미엄이 조금 올랐지만, 관리처분 이후 더 오를 가능성이 있다”고 했다. 이어 “투자금이 많다면 한남2구역과 4구역, 5구역 대형(평형을 받을 수 있는 매물)으로 접근하길 바란다”며 “상급지 재개발은 대출능력과의 싸움”이라고 덧붙였다.

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그는 성수전략정비구역도 언급했다. 이곳 특징은 재개발 지역 중 유일하게 토지거래허가구역으로 지정된 곳이다. 전월세 등 임대를 놓는 것이 불가능하며, 단독주택·상가주택 등 건물 유형에 따라 허가를 받는 방법도 제각각이다.

A씨는 “재개발지역을 토지거래허가구역으로 묶어둔 것은 거래 사형선고와 다름없다”며 “시장을 통제하면 매도자가 겪는 수고로움이 모두 원가에 전가되고, 눌려있던 힘(가격)은 추후 규제가 풀리면 걷잡을 수 없이 넘치게 된다”고 강조했다. 업계에 따르면 성수전략정비구역과 한남뉴타운의 시세는 비슷하다.

이어 “큰돈이 들어가고, 아직 사업시행인가를 통과하지 못한 구역이지만 장기로 묻어둘 수 있다면 모든 재개발구역 중 가장 큰 수익을 안겨줄 구역일 것 같다”고 했다.

A씨는 수요자의 상황에 따른 매수 방법을 추천했다.무주택자·갈아타기 수요자는 실거주가 가능한 아파트, 다주택자·법인의 경우 상가나 근린생활시설 주택 등을 보라는 것이다.

이어 노량진뉴타운과 흑석뉴타운, 북아현뉴타운이 차례로 추천 재개발 사업지에 올랐다. 이중 노량진뉴타운과 흑석뉴타운은 모두 동작구에 있어 지리적으로 인접하다. 노량진뉴타운의 경우 1~8구역이 모두 사업을 진행 중이다. 속도에 따라 다르지만, 입주까지 여러 단계가 남았다는 점에서 투자금이 올라갈 가능성이 더욱 높다.

흑석뉴타운은 9, 11구역만 남은 상태지만, 가격 상승 기대감이 높다. 2024년 8월, 흑석7구역 재개발 단지 ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡은 한강 조망권을 내세워 26억9000만원(25층)에 거래됐다. 역대 최고가다. 여기에 흑석은 반포주공 재건축 단지(디에이치 클래스트·래미안 트리티원) 후광 효과도 기대할 수 있다.

마지막 추천 사업지인 북아현뉴타운은 총 5개 구역 중 비교적 규모가 큰 2구역, 3구역이 남았다. 이곳은 초기 투자금이 저렴한 사업지로 꼽히는데, 무려 14년 전인 2011년 감정평가를 받았기 때문이다. /westseoul@chosun.com