[땅집고] “선도지구 지정에 대해 ‘승자의 저주’라는 왜곡되고 과장된 우려가 있는데, 속도가 중요한 재건축에서 선도지구로 사업을 진행하는 것이 곧 사업성이다. ‘풀베팅’을 했다고 해도 분담금 없이 재건축이 가능하다.”

16일 정비업계에 따르면, 경기 성남시 분당 신도시 정비 선도지구로 선정된 ‘THE시범 우성·현대’ 통합재건축추진준비위원회가 지난 12일 소유주들을 대상으로 주민설명회를 개최했다. 통합재준위는 세간의 우려와 달리 분담금 없이 재건축이 가능하다고 밝혔다.

김형동 THE시범 통합재준위 위원장은 “선도지구 재건축이 낮은 사업성으로 제대로 추진되기 힘들 것이라는 외부 평가와 소유주들의 불안감을 해소하기 위한 자리였다”며 “일부에서 분담금이 10억원까지 될 것이라고 과장을 했는데, 오히려 환급금이 발생하거나 건축비가 올라도 부담할 금액이 거의 없다”고 말했다.

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■ 분담금 10억 괴담에 “오히려 환급 가능”

설명회에서 재건축 사업 추진 시 가장 관심이 높을 추정분담금을 공개했다. 전용 3.3㎡(1평)당 공사 900만원, 일반분양가 6000만원을 기준으로 기존 전용 84㎡(32평) 소유주가 재건축 시 같은 면적을 선택하면 2300만원을 환급받는다. 전용 129㎡(46평) 소유주가 84㎡ 선택시 4억8300만원을 돌려받는다. 같은 면적 선택시 많게는 수천만원, 적게는 900만원 가량을 받을 수 있다.

통합재준위 측은 “아직은 추정치에 불과하며 정비구역 지정, 사업시행자 지정 등 사업이 본격화되면 금액이 자세하게 나올 것”이라며 “사업 속도에 따라 분담금 액수가 달라질 수 있기 때문에 소유주들의 단합이 중요하다”고 강조했다.

수억원의 분담금을 피할 수 없을 것이라는 전망과는 다른 금액이다. 지난해 11월 공모 결과 발표 전부터 선도지구 선정 구역은 일명 ‘풀베팅’으로 인해 사업성이 크게 악화될 것이라는 평가가 많았다. 공모 기준에서 가점을 받기 위해 장수명 주택 인증, 이주대책 지원, 추가 공공기여를 모두 충족시키는 것을 의미한다.

장수명 주택 인증이 논란의 중심이었다. 장수명 주택은 조적으로 내구성을 갖추고, 내부 구조 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택인데, 최우수·우수·양호·일반 등 4개 등급이 있다. 성남시는 최우수 등급을 충족 시 선도지구 공모 가점 3점을 부여했다. 업계에서는 장수명 주택 최우수 등급을 맞추기 위해선 비인증 주택 대비 공사비가 15% 이상 상승할 것이라고 보고 있다.

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THE시범은 하이엔드 브랜드를 유치해 사업성 손해분을 만회할 수 있다는 분석이다. 김 위원장은 “하이엔드 아파트 시공시 특화 설계, 조경, 안전을 위한 품질 관리 등 공사비가 증가하는데, 장수명 주택 인증 조건과 60% 정도 겹칠 것으로 예상된다”며 “여기에 장수명 주택 인증으로 인한 용적률 혜택 등을 고려하면 사업성을 보장할 수 있다”고 설명했다.

장수명 주택 인증 기준이 완화된 것도 영향이 있었다. 지난해 11월 국토교통부 고시에 따르면, 최우수 등급 점수 기준을 90점에서 80점, 우수 점수 기준을 80점에서 70점 이상으로 낮아졌다. 기존에 우수 등급 수준으로 기준이 완화된 것이다.

■ “임대 주택수도 과장됐다”

THE시범은 이주대책 지원에 대한 부분도 오해도 바로잡았다. 분당 선도지구 공모 기준에서 이주대책 지원을 위해 12% 가량을 임대주택 물량으로 내놓을 시 가점을 부여했다. 선도지구 선정 구역들 모두 12%를 지원하겠다고 했다.

이에 대해 전체 아파트 물량의 12%가 임대 주택이 돼 일부에서는 “선도지구는 임대 선도지구”라는 평가까지 나왔다. 그러나 알려진 바와 달리 일반분양분의 12% 물량만 해당된다. 지난달 23일 분당구 수내동에서 열린 선도지구 대상 국토교통부의 설명회에서도 이와 내용이 확인됐다.

THE시범의 경우 재건축 시 3713가구에서 약 5200가구로 늘어난다. 전체의 12%인 620여가구가 아니라 증가분(약 1500가구)의 12%인 180여가구만 임대주택으로 제공하면 된다. 440가구 이상을 일반분양해 수익을 올릴 수 있다.

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선도지구 구역은 재건축 완료 후 임대 수익을 올릴 수 있다. 성남시에 따르면, 해당 물량은 사업시행자가 민간 임대주택 방식으로 10년간 임대 운영 후 매각하거나 준공시점에 리츠 등에 일괄 매각해 민간임대주택으로 운영할 수 있다.

공공기여 역시 과도하게 책정되지 않을 전망이다. 16일 국토부에 따르면, 재건축 시 증가하는 용적률의 일정 비율만을 공공기여로 제공하도록 한다. 불확실하거나 과도한 공공기여 기준으로 사업성 저하를 방지하기 위함이다. 추가 공공기여 역시 이주대책 지원와 같이 증가분에 대해서만 적용될 가능성이 있다.

김 위원장은 “‘승자의 저주’에 대한 왜곡되고 과장된 우려가 있는데, 속도가 중요한 재건축에서 선도지구로 사업을 진행하는 것이 곧 사업성”이라며 “주민들의 우려를 불식시키고, 사업을 원활히 추진하기 위해 노력하겠다”고 밝혔다.

THE시범 통합재건축 구역은 분당구 서현동 시범우성(1874가구 ☞단지정보 알아보기), 시범현대(1695가구 ☞단지정보 알아보기), 장안타운 건영3차빌라(144가구 ☞단지정보 알아보기) 등 3713가구로 이루어졌다. 1기 신도시 중 가장 먼저 만들어진 상징적인 구역으로 선도지구로 선정돼 재건축을 추진 중이다. 올해 중 사업시행자를 선정하고, 특별정비구역지정 절차를 밟겠다는 계획이다. /raul1649@chosun.com