[권강수의 상가투자 꿀팁] 상가시장 회복, 기준금리 하락에도 소비 심리 약화가 발목
2024년 상가 투자 시장을 되짚어보자면 전체적으로 활발한 모습은 아니었다고 볼 수 있다.
조금 더 냉정하고 정확하게 이야기해 보자면 위축된 모습을 띤 한 해라고 평가내릴 수 있다. 이는 상가 분양시장뿐 아니라 기존 매매시장에도 적용되는 분위기이다.
지금도 거리를 돌아다녀 보면 비교적 양호해 보이는 상권임에도 공실인 점포들이 종종 눈에 띄고, 이 공실이 단기간에 그치는 것이 아니라 비교적 장기간 유지되는 일도 비일비재함을 확인할 수 있다. 이렇게 공실이 많다 보니 자연스럽게 상가투자 관심도도 떨어진 것으로 보인다.
2024년 초만 하더라도 상가투자 시장에 있어서 긍정적 회복을 점치는 목소리가 많이 있었다. 엔데믹의 본격화로 거리 제한 등이 사라지면서 소비 활성화가 예상된데다, 금리인하 흐름까지 예견되었기 때문이다. 그래서 2024년을 상가투자 매수 시기로 추천하는 경우도 있었던 것이 사실이다.
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하지만 코로나 시기 동안 온라인, 어플 등에 친숙해진 소비자들은 엔데믹 이후 오프라인 점포를 통한 소비를 급격하게 늘리지 않았고, 먹거리에서도 인기있고 소문난 곳에만 몰리는 모습을 보여주었다.
또한 기준금리 역시 생각보다 천천히 인하됨으로써 결과적으로 2024년 상가시장을 날씨 기상도로 표현하자면 ‘흐림’ 정도로 볼 수 있을 것 같다. 다만 상가투자자 입장에서는 이 흐림이 곧 맑아질 미래를 위한 잠시 흐림인지 아니면 계속된 흐림으로 연결될지를 예상해서 움직일 필요가 있다.
■ 내년 금리흐름 긍정적, 대출은 까다로울 것
일단은 상가투자 시장에서 중요하게 작용하는 금리흐름은 투자자 입장에서 긍정적이다. 기준금리가 지속적으로 내려가는 모습이기 때문이다.
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기준금리의 하락은 어찌되었든 대출금리의 하락으로 연결될 가능성이 있는 부분이다. 이로 인해 기존보다 오른 예상 수익률을 기대해 볼 수 있게 되었고, 이전에 비해 더 볼륨이 큰 상가를 눈여겨볼 수 있게 되었다. 같은 금액을 가지고 있어도 대출금리에 따라 매수가능한 금액대 상가는 달라지게 마련이다.
대략 매수금액의 30~50% 정도를 대출로 활용하는 상가투자 시장 흐름을 볼 때 금리흐름 인하는 상가투자 전략에 있어 유리한 것이 분명하다. 다만 2025년에는 스트레스 DSR 3단계가 예정되어 있어 금리인하가 무조건적으로 반가운 일만은 아니다.
거의 대출총량제라 불리는 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 대출을 받는 것이 상대적으로 까다로워질 것으로 보여지기 때문이다. 게다가 지나친 가계대출을 막는다는 목적 하에 대출을 어렵게 하고 있는 것도 눈여겨봐야할 대목이다.
이같은 점에서 금리인하가 이어진다 하더라도 2025년 상가투자 시장이 2024년보다 극적으로 상승하지 못할 것으로 보는 전문가들이 많은 편이다. 활황세를 보이고 있는 가상자산 시장이 급등하는 것처럼 놀랄만한 변화를 보이기에는 제도적 규제가 주는 위축감이 강력한 편이라는 이유에서이다.
■ 상가투자시 예상수익률, 기준금리의 2배면 안정
여기에 무엇보다 소비 시장 활성화 역시 생각보다 약한 편이다. 한국은행에서 발표한 2024년 11월 소비자동향조사 결과에 따르면 2024년 11월 소비자심리지수는 100.7로 전월보다 1.0포인트 하락한 것으로 나타났다.
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소비심리가 전월보다 오히려 약해질 것으로 보는 의견이 많아진 것이다. 이런 상황에서 상가시장의 급격한 상승전환을 바라는 것은 역시 무리가 있어보인다.
다만 상가 투자자의 관점에서 생각해보면 우량 물건을 비교적 착한 가격에 구하기에는 좋은 기회가 될 수도 있어 보인다. 그렇기에 2025년에는 급한 마음을 가지기보다 다소 여유있는 자세를 가지면서 우량한 상가를 착한 가격에 구매할 수 있는 계기로 삼는 것이 바람직한 자세라 판단된다.
현 시점에서 예상 수익률은 지상 1층 기준으로 연 5~6% 이상이면서 안정적인 상권을 확보했거나 추후 안정적 상권력이 기대되는 입지조건에 있는 상가, 우량 업종과 임대차 계약이 맺어진 선임대상가 등 조건을 선별해 좋은 조건의 상가를 선택할 수 있는 시기로 여겨진다. 투자에 있어 만약 수익률이 기준금리의 2배 이상이 된다면 가장 좋은 그림으로 본다.
물론, 우량 상가들은 쉽게 찾아지지 않는만큼 앞서 말한 것처럼 여유를 가지고 알아볼 것을 추천한다. 가급적이면 상가 전문가 등과 네트워크를 만들어놓는 것도 여러 가지 차원에서 유리한 장점을 가져다 줄 것이다. /정리=김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com