[땅집고] “넓은 경기도 지역에는 투자할 곳이 넘치는데, 시야를 넓히기보다 좁힐수록 길이 보인다. 서울과 얼마나 많은 것을 교류하는지에 따라 투자 방향성을 정해야 한다.”

지난 14일 윤석열 대통령에 대한 탄핵소추안이 가결됐다. 비상계엄 사태 이후 탄핵 정국에서 부동산 시장 흐름에 대한 관심이 뜨겁다. 연말 주택 가격 조정기와 겹치면서 집값이 크게 떨어질 것이라는 전망도 뒤따른다.

최대 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’ 카페에서 집값 하락장에서의 경기도 지역 투자 방향성을 제안하는 글이 주목받고 있다. 작성자 ‘너 자신을 알라’는 서울, 경기도 등 수도권 부동산 투자 방향에 대한 글을 연재하고 있다.

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작성자는 경기 남부를 급지별로 나눠 투자 전략을 세워야 한다고 밝혔다. ▲1급지 과천, 성남 판교 ▲2급지 분당, 위례 ▲3급지 수원 광교(영통) ▲4급지 광명 철산(일직), 안양 평촌, 하남 미사(감일) ▲5급지 안양 인덕원 ▲6급지 화성 동탄, 용인 수지 ▲7급지 부천 중동, 시흥 목감, 안산 고잔(중앙) ▲8급지 평택 지제(고덕), 군포 금정(산본) 등이다.

작성자는 “드넓은 경기도에서는 이 지역들만 집중해도 투자할 곳이 넘친다. 경기도는 시야를 넓히기보다 좁히면 좁힐수록 길이 보인다”며 “경기도 투자의 방향성은 서울(상급지)와 얼마나 많은 것들을 교류하고 있는지에 따라 급지가 나뉜다”고 조언했다.

서울까지 물리적인 거리, 교통, 대규모 택지지구 유무, 학군, 상권 등을 고려해야 한다. 또 경부고속도로와 인접할수록 좋은 입지로 평가했다.

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작성자는 ‘경기도 4대 천왕’으로 과천, 성남, 하남, 광명을 꼽았다. “경기도에서 가장 늦게 투기과열지구에서 비규제지역으로 풀린 4곳”이라며 “투자금이 많다면 최대한 4대 천왕에 붙어야 한다”고 밝혔다.

과천은 서울 최상급지인 서초구와 인접했고, 지하철 4호선을 이용해 접근성도 좋다. 대규모 택지지구, 문화 환경이 갖춰져 있고, 임대주택과 유해시설이 없다. 또 지식정보타운이 조성돼 자족기능을 키우고 있다. 다만 상권과 학군 등이 약하다.

작성자는 하락장에서 주목해야할 투자처로 5개 단지를 꼽았는데, 재건축 추진 중인 곳이다. 최근 분양한 ‘과천 프레스티어 자이’, 시공사 선정을 완료한 ‘과천주공10단지’, 조합원 분양신청을 받은 ‘과천주공 5단지’, 관리처분인가단계인 ‘과천주공 8단지’와 ‘9단지’ 등이다.

성남은 판교, 분당, 위례, 구성남 순으로 투자를 고려해야 한다고 추천했다. 판교는 신분당선 등 서울 접근성, 대규모 택지지구, 상권, 양질의 일자리 등이 특징이다. 작성자는 ‘판교 푸르지오 그랑블’, ‘풍림 5단지’, ‘선경 5단지’, ‘효성 7단지’ 등에 투자해야 한다고 분석했다.

분당은 학군이 최대 강점이고 노후계획도기 특별법을 통한 재건축이 추진 중이다. 하락장에서 주목할 투자처 역시 1기 신도지 정비 선도지구로 선정된 시범단지, 양지마을, 샛별마을 등으로 꼽았다.

하남은 물리적으로 서울 송파구와 강동구와 가깝고, 미사신도시 등 택지지구가 조성됐다. 상권과 자연환경도 좋다. 다만 강남으로 직결 노선이 현재는 없다. 작성자는 “현재 하남에는 마땅한 대장 단지가 없는데, 3호선과 9호선 연장될 때 예정역과 가까운 단지가 투자처로 좋을 것”이라고 밝혔다.

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작성자가 4대 천왕으로 꼽은 광명은 최근 ‘마이너스 프리미엄’ 급매물이 속출하고 있다. 그럼에도 철산동과 광명뉴타운 일대 신축 주거벨트에 집중할 타이밍이라고 지적했다. 투자처로는 ‘철산 헤리티지’, 광명뉴타운 4구역, 11구역, 12구역 등을 꼽았다.

끝으로 작성자는 “이런 방향성이 부합하는 단지는 장기적인 투자처로 좋다”며 “부합하지 않는다면 가격 메리트가 있을 때만 단기적으로 투자해 수익을 내고, 방향성에 맞는 단지로 갈아타기 해야 한다”고 덧붙였다. /raul1649@chosun.com