[입주단지분석] 남산·서울숲·한강·중랑천 모두 품은 뚝섬역 초역세권 단지…’서울숲아이파크리버포레’

[땅집고] “서울숲아이파크리버포레가 지역주택조합사업임에도 성공할 수 있었던 건 주변만 둘러봐도 알 수 있어요. 성수동 일대 땅값이 미친듯이 오르고 있는데다 눈에 보이는 호재가 워낙 많으니 분담금이 부담되더라도 감당할 가치가 있다고 판단한거죠. 조합원들 사이에 이런 기회 아니면 이런 입지에 아파트를 언제 장만하겠나 하는 심리가 반영되면서 사업을 마칠 수 있었던 것 같아요.” (성수동 ‘한솔부동산공인중개사무소’ 우형숙 대표)

이달 5일 찾은 서울 성동구 성수동1가 ‘서울숲아이파크리버포레’. 서울 지하철 2호선 뚝섬역 1번출구로 나와 3분쯤 걷다보니 2차 단지 공사 현장이 눈에 들어왔다. 1, 2차로 나눠 분양하는 이 단지는 지역주택조합 사업을 통해 공급하는 단지다. 1차는 내년 초, 2차는 내년 7월 입주를 진행할 예정이다. 2차 단지 공정률은 올해 12월 기준으로 65% 수준이다.

■’핫플레이스’ 성수동에 들어서는 더블 역세권 대단지

‘서울숲아이파크리버포레’는 성수동1가 일대에 들어서는 대단지다. 1차는 최고 33층, 5개동, 825가구, 도로를 사이에 두고 위치한 2차는 최고 36층, 4개동, 528가구로 조성해 전체 1353가구 규모에 이른다. 서울숲 벨라뷰 1지역주택조합과 2지역주택조합이 각각 1차, 2차 단지 사업시행자다.

서울숲아이파크리버포레는 단지에서 한강, 서울숲, 중랑천, 남산을 조망할 수 있다는 특징이 있다. 단지 북쪽으로는 중랑천을, 남쪽으로는 서울숲 공원과 한강을 끼고 있다. 서쪽으로는 남산 조망도 가능하다. 성수동 인근 A공인중개사무소 관계자는 “단지에서 남산이나 한강이 내다보이는 소위 ‘뻥뷰’ 가 가능한 경우에는 조망이 좋지 않은 단지와 비교해 수억원 가까이 가격 차이가 발생한다”고 했다.

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이 단지는 교통편의성 측면에서 높은 평가를 받는다. 지하철 2호선 뚝섬역과 수인분당선 서울숲역을 걸어서 이용할 수 있는 이른바 ‘더블역세권’ 단지기 때문이다. 단지에서 뚝섬역까지는 도보 6분, 서울숲역까지는 9분이면 갈 수 있다.

주요 업무지구까지는 모두 1시간 이내에 닿는다. 1차 단지를 기준으로 대중교통을 통해 강남역까지는 26분, 시청역까지는 29분, 여의도역까지는 40분이 소요된다. 수인분당선을 이용하면 압구정로데오역이 한 정거장 거리에 있어 압구정 접근성도 좋은 편이다. 성수동 일대 성수업무지구까지는 버스를 타고 10분대에 이동이 가능하다. 차량으로는 10분이 채 걸리지 않는다.

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단지가 들어서는 성수동에 다수의 호재가 예정됐다는 점도 수요자 관심을 끈다. 성수동 한솔부동산공인중개사무소 우형숙 대표는 “성수동에는 이미 사업 계획이 구체적으로 나온 호재가 워낙 많다”면서 “단지가 자리를 잡을 쯤이면 성수전략정비구역 일부에서 관리처분인가가 날 것이고, 삼표레미콘 공장 부지와 부영그룹에서 추진하는 호텔 사업 등이 진행되면서 가격이 오를 여지가 충분하다”고 했다.

■지주택 사업인데도 성공한 이유?…성수동 일대 땅값 ‘급등’ 덕분

지역주택조합사업은 개인이 자신의 주택을 마련하기 위해 조합을 결성해 추진하는 사업으로 통상 10곳 중 1~2곳만이 사업에 성공할 정도로 성공률이 낮은 사업으로 꼽힌다.

사업을 정상적으로 추진하면 상대적으로 저렴한 비용으로 신축 아파트를 마련할 수 있지만, 조합 및 업무대행사의 부적정한 사업비 관리, 복잡한 소유권 관계에 따른 토지매입 곤란, 과도한 추가 분담금 발생 등으로 사업 추진이 어려운 경우가 많아 성공 사례가 극히 드물다.

일례로 2005년 지주택 방식을 통해 사업을 추진한 서울 성동구 성수동 ‘트리마제’의 경우에도 부지 확보율이 93%에 머물면서 사업이 늦어졌고, 동시에 금융위기가 터지면서 주택조합이 부도를 맞았다. 이 과정에서 조합원 분양 권리가 사라졌고 2021년이 두산중공업 사업을 통해 재개하면서 7년만에 사업 승인을 받을 수 있었다.

이 아파트도 우여곡절을 겪었다. 조합은 지난 2017년 구청으로부터 설립 인가를 받았으나, 일부 지주가 조합설립 동의서가 위조됐다며 청구한 행정심판에서 조합설립 인가 취소 판결이 나면서 사업이 원점으로 돌아갔다.지난 2020년 조합장과 업무대행사가 공모해 100억원의 부당 이득을 챙겼다는 혐의로 검찰 수사를 받았다.

그럼에도 사업이 진행된 이유는 주변 집값의 급등 덕분이다. 당초 예상보다 추가분담금이 늘어났지만, 주변 집값이 급등하면서 조합원들의 반발이 크지 않았기 때문이다.

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성수동 A공인중개사무소 관계자는 “사업을 추진하던 당시 성수동 일대 평당가는 5000만원 수준이었지만 곳곳에서 개발 사업이 진행되면서 최소 1억원에서 최대 2억원까지도 평당가가 뛰었다”면서 “가격 상승 기대감이 컸던지라 수억원씩 추가 분담금 부담이 발생했음에도 사업을 끝마칠 수 있었다”고 했다.

서울숲아이파크리버포레 조합원 분양가는 공식적으로 알려져있지 않다. 현지 공인중개사에 따르면, 조합원 분양가는 전용면적 59㎡ 기준 최대 15억원, 84㎡ 기준으로는 18억원에 형성됐다.

현재 매매 호가는 59㎡ 기준 최대 16억, 84㎡ 기준 최대 25~27억원 선이다. 현장에서는 59㎡ 기준 20억원, 84㎡ 기준으로는 최대 30억원까지 매매가가 형성될 것이라고 내다보고 있다. 전세가는 59㎡ 기준 10억5000만원~13억원, 84㎡ 기준으로는 13억50000만원~17억원 수준이다.

우 대표는 “현재 전세가는 개포동 ‘개포자이프레지던스’와 비슷한 수준으로 형성됐다”면서 “전세의 경우, 성수에 입주를 앞두고 있는 대기업인 크래프톤 등 성수 일대 IT기업에 종사하는 사람들의 문의가 많은 편”이라고 설명했다. /mjbae@chosun.com