[땅집고] 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 기준을 더 강화할 예정이다. 그간 빌라 세입자가 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 보증금이 '공시가격의 126%' 이내여야 했는데 이 126% 룰을 112%까지 더 낮추는 방안이 추진되고 있다.

HUG가 운영하는 전세보증금반환보증은 전세보증금 미반환 사고시 HUG가 대위변제를 약정하고 세입자·임대인이 보험료를 내는 보증상품이다. 이 보증이 있으면 전세사기로부터 세입자가 보호를 받을 수 있는데, 가입조건인 보증금 한도가 빌라의 공시가격 수준으로 낮아짐에 따라 시장 혼란은 불가피할 전망이다.

최근 HUG는 국회 국토교통위원회 손명수 더불어민주당 의원(경기 용인)실에 ‘전세보증 근본적 개선 대책’ 보고서를 통해 담보인정비율을 현행 90%에서 80%까지 추가 하향하는 안을 제출했다고 밝혔다.

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■ HUG, 공시가격 126%룰→112%로 낮추는 방안 검토

현재 빌라 세입자가 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 빌라 가격은 공시가격의 140%로 산정하고, 담보인정비율은 90%까지 허용하고 있다. 즉, 보증금이 ‘공시가격의 126%’ 이내여야 한다.

이는 정부가 전세사기를 예방하기 위해 올해 5월부터 제도를 강화한 것이다. 빌라 등 비아파트 전세보증금 반환보증보험에 가입할 때 산정하는 주택가격 기준을 공시가격의 126% 수준(기존 150%)으로 인위적으로 낮춰 매매가격과 차이를 두게 했다. 집주인들이 일정 정도의 보증금은 확보하고, 세를 놓을 수 있도록 유도한다는 취지였다.

하지만, 전세사기 및 역전세난으로 빌라 매매가격이 하락하던 시기에 갑자기 전세 보증금 대출 한도에 영향을 미치는 방식이 바뀌면서 빌라 소유주 사이에서 혼란이 가중됐다. 임대사업자들은 빌라 시장을 침체하게 만든 주 원인이 ‘공시가격 126%룰’이라고 주장하고 있다.

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그런데 정부가 앞으로 이 126%보다 더 낮은 112%를 적용할 수도 있어 불안감이 가중되는 모습이다.

이와함께 다주택 임대인에 대해 보증 취급시 추가심사를 실시하는 방안과, 임대인 동의 없이 보증사고 위험정보를 제공하는 방안도 추진 중이다

■ 임대사업자들 반발…“빌라 전세시장 초토화했는데, 아예 사라질 것”

업계에서는 빌라 전세시장 및 공급 등이 더 위축될 것이라고 전망하고 있다.

이 달 국토교통부 월간 주택통계에 따르면 올해 1월부터 10월까지 전국 비아파트 인허가 누적 물량은 3만430가구로 지난해보다 무려 30% 감소했다.

같은 기간 착공 물량도 지난해 3만6179가구에서 올해 2만8501가구로 21.2% 줄었다. 또 같은 기간 전국 비아파트의 거래량은 12만6243가구로 지난 5년간 거래량 대비 42.2% 쪼그라들었다.

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업계의 한 관계자는 “안그래도 빌라 기피현상이 심화하면서 수도권 아파트값이 오르고 빌라 전세가 월세화하는 부작용이 나타나고 있는데, 앞으로 반환보증 가입 요건 기준이 더 강화하면 빌라 전세시장 자체가 사라질 수 있다”고 했다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “올해 공시가격 126%룰 적용만으로도 빌라 전세시장이 월세화했고, 이로인해 빌라 거래량과 공급 시장이 붕괴된 것이나 다름없는데, 갑자기 그 한도를 더 낮추는 방안을 내놓아 집주인들이나 세입자들의 불안감이 가중될 전망”이라고 말했다. 그는 “공시가격 수준으로 전세를 받는다는 의미인데, 안그래도 공시가격 현실화율을 낮추는 정책을 써왔고, 빌라는 원래 공시가격이 시세보다 현저히 낮기 때문에 전세가격이 더 낮아지면서 임대사업자들이 전세주택 운영하는 것이 더 힘들어질 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com