[땅집고] 경기 고양시 일산 신도시 재건축 선도지구에 선정돼 정비사업 첫 발을 내딛은 백송마을 1·2·3·5 통합단지에 관심이 집중되고 있다. 선도지구 발표 후 매물이 사라지고, 일부 주택은 호가가 무려 4억원이나 높아졌다.

백송마을 1·2·3·5 통합단지는 경기 고양시 일산동구 백석동에 1992~1993년도에 지어졌으며, 최고 20층에 총 2732가구 규모다. 상가까지 포함하면 가구 수는 약 2885가구에 이른다. 이 단지의 평균 용적률은 155%로 170~180%인 타 단지들보다 용적률이 낮다. 추진준비위원회는 앞으로 용적률 300%를 적용받아 4000가구 규모 신축 아파트를 짓는 것이 목표다. 지난 1월 지난 1월10일 윤석열 대통령과 박상우 국토교통부 장관이 백송마을 5단지에 직접 방문해 재건축을 약속했던 곳이기도 하다.

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진재근 백송마을1·2·3·5 통합단지 추진준비위원장은 “내년 상반기쯤 추진위원회 승인을 받는 것을 목표로 차근차근 재정비 사업을 진행시켜 나가겠다”고 했다.

■ 백송마을1단지, 호가 4억원 ‘쑥~’…5단지는 매물 사라져

일산 백석동 백송마을5단지 삼호풍림은 경우 선도지구 발표가 임박한 이후부터 현재까지 일부 주택형 매물이 자취를 감춘 상태다. 11월 22일 기준 이 곳 84㎡ 주택형의 호가는 6억2000만원으로 한 달 전 5억2000만원 실거래가보다 1억원 상승했다. 현재 84㎡A 주택형은 매물이 4개밖에 나와있지 않으며 지난달 27일 이후에 새로 나온 매물이 없다.

백송마을1단지 삼부 아파트는 선도지구 발표 후 84㎡ 매매호가가 무려 9억6000만원까지 상승했다. 선도지구 발표 직전 실거래 가격은 최고 5억원, 11월 매매호가는 5억~7억원대였다. 하지만 발표일인 지난달 27일 이후부터는 이보다 최대 4억원 오른 8억, 9억6000만원에도 매물이 나오고 있다. 물론 호가는 실제 시세와는 차이가 날 수 있다.

진재근 백송마을 1·2·3·5 통합단지 추진준비위원장은 선도지구 공모 평가기준 배점표에서 ‘정주환경 개선의 시급성’ 항목이 선도지구 당락을 결정한 큰 요인이었다고 평가했다.

진 위원장은 “선도지구에 선정될 것으로 이름에 올랐던 일산 신도시 여러 통합단지들 대부분 주민 동의율 점수(60점 만점)는 비슷비슷한 편”이라며 “백송마을 1·2·3·5 통합 단지는 동의율 항목 60점을 제외하고 나머지 4개 항목 40점 만점 중 37.3점을 받아 선도지구에서 가장 높은 점수를 부여받았다”고 했다. 그러면서 “특히 우리 단지는 주차대수가 0.45대로 부족한 편인데 이런 점을 비롯해 정주환경이 열악해 점수가 높아진 것으로 보인다”고 했다.

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일산의 일부 단지는 상가 소유주 동의율이 부족해 어려움을 겪은 곳도 있었다. 진 위원장은 “우리 통합 단지 역시 상가 동의율을 받기 위해 실태 조사를 해보니 지분 쪼개기 등으로 주인이 여러 명인 곳들도 있었다”며 “하지만, 추진준비위원회에서 한 마음 한 뜻으로 힘을 모아 동의서를 걷었고, 지자체 등에서 지분 쪼개기가 더 이뤄지지 않도록 막아준 덕분에 동의율을 높일 수 있었다”고 했다.

■ “추가 분담금 5억원 이야기 터무니없어…타 단지보다 용적률 혜택 큰 편”

선도지구에 들더라도 사업성이 나오지 않는다면 재건축이 추진되기는 어렵다. 그렇다면 백송마을 1·2·3·5 통합단지의 재건축 사업성은 어떨까. 아직까지 추진준비위 측은 공사비나 추가 분담금을 계산하지 않고 있다고 했다. 또 재건축을 통해 환급을 받는 정도의 수익률이 나지는 않을 것이란 관측이다.

다만 백송마을 1·2·3·5 통합단지는 기존 용적률이 낮아 타 단지보다 이점이 크다. 일산 신도시 아파트의 평균 용적률은 164%로 다른 신도시들보다는 낮은 편이다. 선도시구에 든 다른 단지들도 용적률이 180% 정도 되는 편이다.

고양시는 일산 신도시 아파트에 재건축 허용 용적률을 최고 300%로 한정했다. 분당이 320%인 것과 비교하면 낮은 편이다.

백송마을 1·2·3·5 통합단지는 평균 용적률이 155%로 타 단지보다 20% 이상 용적률 여유가 남는다. 진 위원장은 “용적률을 더 높여주면 좋을 수도 있지만, 300%만 받아도 충분히 사업을 진행할 수 있다”며 “추가분담금은 현재 계산해도 정확하지 않을 뿐더러 앞으로 공공기여분과 또 그만큼 지자체로부터 받을 인센티브 등을 잘 협상해 나가는 것이 더 중요한 문제”라고 했다.

특히 진 위원장은 “세간에서는 일산 신도시 선도지구의 추가 분담금이 무려 5억원에 달할 것이라는 추측까지 나오는데 숫자가 너무 터무니없다는 생각이 든다”며 “예상컨대 분담금이 나오더라도 크지 않고 그 정도로 어마어마한 수준은 아닐 것”이라고 했다.