[디스아파트] 역세권·학세권은 좋지만…시세보다 2~3억 비싼데 일반분양은 저층만? ㅣ힐스테이트 등촌역

[땅집고] 이달 서울 강서구 등촌동 등촌1구역을 재개발해서 짓는 ‘힐스테이트 등촌역’ 아파트가 분양에 나선다. 새 아파트가 귀한 서울에 이른바 황금노선으로 꼽히는 9호선 역세권 입지면서, 대형 건설사 브랜드를 적용해 예비청약자 관심이 쏠린다.

다만 단지 남쪽으로 인접한 대지가 높은데, 이 대지 경계선에 옹벽을 설치할 계획이라 일부 저층 주택에선 조망권과 일조권 침해가 발생할 수 있다. 이에 대해 현대건설 측은 이 옹벽을 석축(돌로 쌓아올린 벽)으로 계획하고 조경을 함께 조성하기 때문에, 입주자들이 조경을 조망할 수 있을 것이란 입장을 밝혔다.

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■9호선 등촌역 가까워…도보권 학교도 여럿 있어

‘힐스테이트 등촌역’은 지하 5층~지상 15층 12개동, 총 543가구다. 이 중 274가구를 분양한다. 12월 5일 특별공급, 6일 1순위 청약을 받으며 2026년 10월 입주 예정이다. 시공은 현대건설이 맡았다.

이 아파트는 9호선 등촌역에서 550m 정도 떨어져 있다. 걸어서 8~10분이면 닿는 역세권이다.

9호선은 강남·여의도 등 핵심 업무지구를 연결해 ‘황금 노선’으로 통한다. 등촌역에서 여의도역까지 15분, 고속터미널역 등 강남 주요 역까지 30~40분 정도 걸린다. LG사이언스파크 등이 입주한 마곡업무지구 내 마곡나루역도 10분이면 도착한다.

교육 환경도 좋은 편이다. 남쪽에 초·중·고등학교가 모두 있기 때문이다. 등촌초등학교가 걸어서 5분 정도로 가깝고 백석중, 영일고도 비슷한 거리에 있다. 학교 3곳에 붙어있는 강서도서관 이용도 가능하다. 반경 1.5㎞ 안에 등촌중, 대일고, 경복여고, 세현고 등 도보 통학권인 학교가 여럿 있다.

■남쪽에 옹벽 설치…저층 주택은 조망 떨어질 수도？

남쪽으로 학교를 끼고 있는 건 좋지만, 학교가 들어선 대지 레벨이 봉제산과 맞닿아 아파트보다 높다는 것이 문제다.

입주자모집공고에 따르면 ‘힐스테이트 등촌역’은 경사지에 짓는 아파트 특성상 안전을 위해 남쪽 대지 경계선에 옹벽을 설치할 계획이다. 이 때문에 아파트 부지 남쪽에 배치한 105~109동 총 5개동 내 저층 주택의 경우 거실창 조망권과 일조권 침해 우려가 있다.

조합원들도 이 같은 사실을 인지하고 고층 주택을 선점한 것으로 보인다. 예를 들어 106~109동은 대부분 84㎡ A타입으로 구성하는데, 거실창으로 옹벽이 보일 위험이 적은 5층 이상 주택은 조합원들이 가져갔다. 반면 옹벽뷰가 불가피한 4층 이하 저층 주택은 모두 일반 분양한다.

이런 조망·일조권 침해 우려에 대해 현대건설 측은 “107~108동은 사선으로 석축 조경뷰가 가능하고, 109동은 봉제산 숲을 조망할 수 있다”면서 옹벽이 아파트 상품성을 크게 해치는 수준이 아니라고 설명했다.

■분양가, 주변 시세보다 2억~3억 높아

‘힐스테이트 등촌역’은 일반 분양가격이 시세 대비 최소 2억~3억원 이상 높다는 평가가 나온다.

주택형별로 분양가는 ▲59㎡ 10억3400만~11억4000만원 ▲84㎡ 13억1600만~14억5400만원이다. 여기에 발코니 확장비로 59㎡가 1015만~1090만원, 84㎡가 1220만~1420만원을 내야 한다.

인근 신축 중형급 단지인 ‘목동 롯데캐슬 마에스트로’(2019년·410가구)가 비교 대상으로 꼽힌다. 이 아파트는 직선거리 550m 정도 떨어져 있고, 등촌역까지 걸어서 10분 정도 걸려 입지도 비슷하다.

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‘목동 롯데캐슬 마에스트로’ 84㎡는 올 8월 12억4200만원(10층), 10월 11억6500만원(4층)에 각각 거래됐다. 발코니 확장비를 포함한 ‘힐스테이트 등촌역’ 분양가가 13억~14억원 중반대인 점을 고려하면 시세보다 최소 2억~3억원 높은 셈이다.

강서구 등촌동은 비규제지역이어서 재당첨제한과 거주의무기간은 없고, 전매제한만 1년 적용받는다.

등촌동 A공인중개사사무소 관계자는 “아무래도 등촌1구역 조합원 연령대가 제법 높아 추가 분담금을 줄이려는 목적으로 분양가를 다소 높게 책정한 것으로 분석된다”면서 “지금 분양가로는 안전마진을 기대하기 힘들어 청약 여부를 고민하는 수요자가 많을 것 같다”고 했다.