[내년 부동산 시장 변수는-빅데이터 전문가 ‘삼토시’] ① 2026년 공급 절벽 앞둔 하락장, 상급지 갈아타기 황금 기회"

[땅집고] “글로벌 인플레이션 영향으로 2023년 착공 급감이 현실이 됐습니다. 2026년 이후 공급 절벽이 오는 건 이미 ‘정해진 미래’입니다. 공급 절벽이 찾아오기 전 부동산 시장이 하락세를 보이는 시기를 활용한다면 상급지로 이동할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있습니다.” (부동산 빅데이터 전문가 삼토시)

단군 이래 최대 규모 재건축 단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’이 27일부터 입주를 시작한 가운데, 입주 이후 펼쳐질 시장 상황에 수요자들이 촉각을 곤두세우고 있다. 통상 대규모 단지 입주가 시작되면 일대 전·월셋값이 출렁이고, 매매가 하락으로도 이어진다.

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27일 땅집고와의 인터뷰에서 부동산 빅데이터 전문가 삼토시(강승우)는 올해 말부터 내년 초까지 진행되는 올림픽파크포레온 입주장과 함께 2025년 상반기까지 이문, 장위, 휘경, 반포, 광명 등 입주 물량이 쏟아지면 부동산 시장에 대규모 하락장이 찾아올 것이라고 전망했다.

삼토시는 “대규모 공급이 끝나고 나서 2026년부터 인구 감소와 공급 물량 급감 상홍이 맞물리면서 ‘공급 절벽’이 도래할 것”이라면서 “부동산 시장에 양극화가 극심해지고 있는 가운데, 공급절벽이 찾아오기 전 하락장을 활용하면 상급지로 이동할 수 있는 좋은 타이밍이 될 수 있다”고 했다.

삼토시는 부동산 빅테이터 분석을 통해 시장을 전망하는 전문가로 2021년 급등, 2023년 조정을 정확히 전망하면서 부동산 시장 방향과 진입 타이밍을 예측해왔다.

현재 그는 블로그와 재테크 카페를 통해 부동산 시장에 대해 통계적으로 분석한 글을 정기적으로 게재하고 있으며, ‘부동산 변곡점이 왔다’, ‘앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져있다’ 등의 책을 냈다. 최근 삼토시는 ‘상급지 입성 마지막 기회가 온다’라는 신간을 출간하면서 요즘의 부동산 시장 상황을 짚고, 상급지로 이동하고 싶어하는 수요자들의 시장 진입 시기에 대해 다뤘다. 다음은 일문일답.

-2026년 공급 급감이 ‘정해진 미래’라고 했는데, 도대체 얼마나 줄어드는 건가.

“수도권 아파트 착공물량은 2021년 23만6000호에서 2022년 14만호, 2023년 10만2000호까지 급감했다. 2024년 9월까지 착공물량은 10만여호에 불과해 공급 부족 추세가 계속될 것으로 관측된다. 3기 신도시 착공이 미뤄졌다는 것도 공급 부족론에 힘을 보탠다.

2009년부터 2023년까지를 보면 수도권 아파트 입주 물량이 15만호보다 적은 해는 전세가율이 오르고, 15만호보다 많은 해는 전세가율이 내려가는 경향이 있다. 이점을 감안하면 전세가율과 매매가가 모두 오를 것이라고 예측할 수 있다.”

-‘올림픽파크포레온’ 입주장이 위기이자 기회라고 했는데.

“올림픽파크포레온 입주장이 시작되면 서울 부동산에 하방 압력이 커질 것이다. 가락동 헬리오시티 입주를 시작하던 2018년 12월 서울 전세가율은 59%였다. 올림픽파크포레온 입주를 앞둔 2024년 10월 서울 전세가율은 54%, 즉 매매가를 지탱하는 전세가의 힘이 6년전보다도 약한 상태다. 여기에 2025년 상반기 이문, 장위, 휘경뉴타운 등의 물량까지 합하면 2만3000호 규모 공급이 쏟아진다. 같은 시기 광명에서 나오는 물량도 7000호에 달한다. 헬리오시티 입주장과 비교해서도 2배 가까운 물량이다.

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올림픽파크포레온 입주와 더불어 쏟아지는 대단지 입주는 시장에 반드시 하방 압력을 줄 것이다. 최근 고평가 된 시장 상황과 공급 급감이 맞물리면 고평가 상황을 지속하거나 고평가를 넘어서는 오버슈팅을 초래할 가능성이 크다. 일찍이 겪어보지 못한 공급 감소 상황을 생각하면 이러한 상황을 적극적으로 활용할 필요가 있다.”

-앞서 언급한 대로 시장이 고평가됐다는 의견이 있다. 집값에 거품이 껴 있어서 향후 오르지 못할 거란 주장이 있던데.

“2010년에서 2013년까지 수도권 입주 물량이 적었음에도 수도권 부동산 시장은 하락장을 겪었다. 공급 부족이 반드시 집값 상승을 보장하지는 않지만, 당시는 38%라는 역대 최저 전세가율을 기록한 시기다. 매매가와 전세가의 격차가 너무 커서 공급 부족이 힘을 발휘하지 못했다. 하지만 지금 전세가율은 54%로 중장기 평균과 유사한 수준이다. 즉 공급 부족으로 인해 전세가가 오르고, 매매가 상승으로도 전이될 수 있는 수준이다. 또한 과거보다 공급 감소폭이 더 가파르기 때문에 더 많이 오를 것으로 본다.”

-또 다른 변수는 없나.

“조심스러운 이야기지만 정치권 상황을 들여다봐야 한다. 현재 야당인 민주당은 대권 탈환을 목표로 하고 있다. 지난 대선 당시 전체 25만표, 서울에서는 31만 표차로 패배했는데, 서울 표심을 잡기 위해서라도 전체 국민 중 4%에 해당하는 다주택자보다는 44%에 이르는 무주택자들을 위한 정책을 펼 가능성이 크다.

결론적으로 양당 모두 1가구 1주택 규제는 완화하고 다주택자 규제는 유지할 듯 보인다. 2027년 대선이 다가오면 공급 부족으로 집값이 오를 가능성이 커 규제 기조는 더욱 강화할 수 있다. 공급 감소가 예상되는 상황에서 똘똘한 한 채로 집중하는 현상이 지속한다면 결국 초양극화의 도래로 이어진다. 2026년 공급 절벽이 오기 전의 하락장을 적극 활용할 것을 강력히 권하는 이유다.”