[수서·일원 택지개발 논란] ①용적률 중동 350%, 분당 326%…수서지구 ”우리만 왜 230%냐”

[땅집고] 서울시가 수서택지개발지구 발표 후 수서·일원역 일대 노후 아파트 소유주 중심으로 사업성이 현저히 낮아 재건축이 불가능한 수준이라는 반응이 나온다. 역세권 주변 5층 이하 저층 아파트와 종상향 혜택을 받는 단지를 제외하면 재건축 분담금만 상당할 것이라는 우려다.

수서택지개발지구(133만5246㎡)는 1990년대 초반 서울시의 주택난 해소를 위해 조성된 곳이다. 16개 단지 총 1만6031가구다. 현재 용도지역이 3종 일반주거지역 이하로 구성돼있다. 특별계획구역 예정대로 사업이 추진될 경우 총 2만2300여 가구로 탈바꿈한다.

수서역 일대 일반상업지역에 대해 과도하게 제한된 높이를 밤고개로변 120m, 그 외 지역은 100m, 70m로 차등 완화해 지역 중심기능을 수행할 수 있도록 했다. 기존엔 밤고개로변 100m, 광평로변 80m, 이면부 25~30m 이하의 높이제한이 적용됐다.

재건축 기대감이 클 것으로 예상했지만 아파트 소유주를 중심으로 서울시의 지구단위계획 재정비안으로는 재건축 추진이 쉽지 않을 것이라는 우려가 커지고 있다. 각 단지마다 재건축 셈법이 복잡해졌다. 소유주들은 종상향 혜택을 받는 곳이 극히 드물어 높이 규제 완화 만으로 재건축 추진이 어렵지 않겠냐는 반응이다. 용적률이 유일하게 3배 가까이 오르는 수서6단지와 일원역 일대에 기존 용적률 100% 안팎의 5층 이하 저층 단지를 제외하면 사업성이 크게 낮다는 주장이다.

수서택지개발지구엔 15층 높이의 중층 아파트들이 많고, 수서역 인근 아파트도 다 용적률이 200% 대다. 게다가 소형주택형 위주 단지가 많다. 수서역 인근 아파트 입주민은 이모(53)씨는 “재건축 후에 일반분양 가구 수가 많지 않고 평형을 늘리면 분담금만 5억원 이상 될 것이라는 이야기가 나오고 있다”며 “재건축하는 건 불가능하지 않을까 생각한다”고 했다.

서울시 관계자는 “추후에 기부채납·임대주택 등을 정비계획 수립시 반영하면 수서 일대 제3종일반주거지역 아파트도 법적 용적률 상한선인 300%까지 오를 수 있다.”

일반적으로 용적률이 낮을수록 재건축 사업성이 높다. 목동 신시가지 단지들은 대부분 용적률이 낮다. 사업지 14개 단지 중 목동8단지(용적률 156%)를 제외하면 나머지 단지들은 용적률이 120% 안팎이다. 현재 목동신시가지 아파트는 용적률을 최대 300%까지 적용해 재건축 사업을 추진 중이다.

1기 신도시들은 지역 여건에 따라 300~350% 기준 용적률로 재건축을 준비하고 있다. 부동산업계 한 전문가는 “수서택지개발지구도 목동이나 1기신도시와 같은 수준이 아니면 재건축 사업 추진이 어렵다”며 “이미 30평 대 아파트 시세가 20억원을 넘어 재건축 투자로 인한 기대 수익도 예상보다 적을 수 있다”고 했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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