[권강수의 상가투자 꿀팁] 의사도 망한다…메디컬 상가 투자 시 ‘병원 평판’까지 꼼꼼히 살펴야

[땅집고] 전국적으로 의대 열풍이 높은 상황이다 보니 반수를 해서라도 의대에 가려고 하는 수험생들이 많다. 심지어 다른 학과를 졸업한 직장인 중에서도 의대를 목표로 재시험을 준비하는 사례도 있다고 하니 의대 열풍이라 할 만하다.

이 같은 분위기 속에서 메디컬 상가에 대한 관심을 보이는 예비 투자자들이 적지 않다. 메디컬 상가는 상가 시장에서 사용하는 용어로 건물 대부분이 병의원·약국 등 메디컬 업종으로 구성된 곳을 지칭한다.

상가투자자들을 접하다보면 이같은 메디컬 상가에만 관심을 보이는 투자자가 있을 정도다. .

또 한가지 상가시장에서 재미있는 현상은 상가 이름에 메디컬이라는 이름이 들어간 경우가 유독 많다. ‘~메디컬타워’, ‘~메디컬프라자’ 등 메디컬을 건물명에 삽입하는 것이다. 다른 업종에서 특별업종을 상가건물 이름에 삽입하는 경우가 그렇게 많지 않지만 메디컬은 꽤 많은 편이다.

이 같이 메디컬을 강조하는 이유는 상가투자들에게 있어 메디컬 업종이 우량 임차인에 속하기 때문이다. 우량 임차업종이 많이 들어오는만큼 따박따박 안정적으로 월세받는데 편리하고, 장기적으로 상가가치 상승에도 유리하지 않겠느냐는 의미이다.

■ 메디컬 상가, 주거·오피스 배후 수요 확보가 중요

하지만 실제적으로 메디컬 상가에 투자한다고 할 때 주의해야 할 점들이 있다. 우선 메디컬 상가라는 것은 국가나 의사관련 단체 등에서 규정하는 것이 아니다.

앞서 말한 것처럼 시행사나 건물주가 임의로 지은 건물이름이기 때문에 메디컬 상가라고 해서 꼭 병원 위주로 채워지지 않을 수 있다. 특히 신규 분양상가 투자 시 이름이 메디컬 상가라 하더라도 이같은 점을 감안해 투자 전략을 세우는 것이 좋다.

메디컬 업종 임차인과의 임대차계약을 희망한다면 이름만 보고 구매할 것이 아니고 병원이나 약국 업종과의 임대차관계가 이뤄졌는지 확인하는 것이 좋다. 즉 메디컬 업종 선임대상가인지 확인하는 것이다.

또 중요한 것은 입지적 특성과 경쟁 정도를 파악하는 것이다. 메디컬 업종 역시 다른 업종과 마찬가지로 수요자가 많이 모여야 매출과 수익이 발생한다. 그러기 위해서는 주변 고객들이 많이 있어야 하고 고객들이 오기 편리한 입지에 있어야 한다.

일반적인 경우 집이나 회사와 가까운 곳의 병원들을 이용하는 경향이 높다. 따라서, 메디컬상가 주변으로 충분한 주거 인구나 오피스 인구가 있는지 확인하는 것이 좋다.

■ 병원, 경영 못하면 망해…경쟁 업종 분포 잘 살펴야

경쟁 병의원, 약국이 많은 지도 함께 살펴야한다. 주변에 아무리 많은 주거인구와 오피스인구가 있다하더라도 병의원이나 약국의 수가 포화 상태라면 아무래도 치열한 경쟁이 펼쳐질 가능성이 높기 때문에 리스크 역시 함께 높다고 할 수 있다.

아무리 경쟁이 치열하더라도 설마 메디컬 업종이 망하겠느냐고 묻는 분들이 계신데, 실제 병의원 중에서도 경영 악화로 문을 닫는 일이 생기고 있다.

여기에 아직 어떻게 진행될지 모르지만 의사 정원 확대가 이뤄지게 되면 경쟁은 한층 더 치열해질 것이다. 결과적으로 이야기하자면 다른 업종과 마찬가지로 입지와 경쟁 정도를 잘 살펴야한다는 뜻이다.

그리고 기존에 존재하던 메디컬상가의 점포를 인수하는 경우 해당 점포를 운영하는 병원이나 약국 등 해당 건물에 있는 병원들의 평판을 체크해보는 것이 좋다.

최근에는 인터넷이나 어플이 발달하면서 다소 기다리더라도 평판이 좋은 병원으로 몰리는 경향이 있다. 계약한 임차인이 평판 좋은 곳이거나 평판 좋은 곳이 많은 건물에 존재한다면 분명 수익 창출이나 고객 확보면에서 유리한 측면이 있을 것이다.

과거에 비해 메디컬업종에서 달라지고 있다. 예를 들어 병원의 이동이 예전보다 늘었다는 점이다.

실제 문자 등으로 병원이전 소식을 접할 때가 적지 않은데, 편리해진 교통을 바탕으로 외부 지역에서도 인기있는 의사를 찾는만큼 병의원도 한 곳에 무조건 정착하기보다 상황에 따라 이동을 하는 경우를 종종 보게 된다. 그러므로 병원이라고 해서 장기간 계약을 유지할 것이라고 단정하는 것은 바람직하지 않다.

마지막으로 투자자들에게 전하고 싶은 말은 역지사지의 마음가짐이다. 개원을 준비하는 의사들은 좋은 자리를 잡기 위해 개원입지 세미나를 듣는 등 입지발굴에 노력을 기울인다. 또 부동산 업체나 마케팅 업체는 이들을 대상으로 개원입지 강의를 펼친다. 메디컬상가에 관심을 기울인다면 가능한 이같은 정보에 접근해 병의원이 좋아하는 입지를 파악해 투자시 참고하는 것도 방법이라 할 수 있다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 땅집고 기자

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