[땅집고] 정부가 부동산 시장 부실의 뇌관으로 지목되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조를 개선하기 위해 초기 땅 매입 단계에서 시행사가 자기자본을 20%까지 확보하도록 할 방침이다. 또 부동산 개발 사업을 할 때 토지주가 보유한 토지 등을 현물출자하면 양도세를 수익이 실현되는 시점까지 이연과세한다. 자기자본비율이 높은 사업장에는 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 인센티브도 부여한다고 밝혔다.

14일 국토교통부가 경제관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 부동산 PF 제도 개선방안을 관계부처 합동으로 발표했다.

■ 부동산PF 브릿지론, 시행사 자기자본비율 20%까지 높여야

부동산PF란 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 우리나라에서는 주로 주거시설을 지을 때 활용되며, 지난해 말 기준 총 230조원에 달하는 막대한 자금이 투입돼 있다.

하지만 사업 시행자가 개발 초기 단계인 토지 매입 때부터 비용의 90% 이상을 ‘브릿지론’이란 형식의 고금리 빚에 의존하는 관행이 고착화해 부동산은 물론 금융 시장 부실의 뇌관으로 지적됐다.

개발 사업 초기단계로 수익 실현이 불투명한 단계이기 때문에 주로 제2금융권에서 대출이 이뤄지며, 건설사와 신탁사 보증에 100% 의존하는 구조였다.

기업과 개인이 보유한 토지를 PF 사업에 현물출자하려고 해도 막대한 법인세와 양도세가 걸림돌이었다.

정부는 앞으로 시행사가 개발 사업에 뛰어들 때 토지 매입 단계에서 자기자본의 20%를 확보한 상태에서 대출 등을 받도록 할 방침이다. 2026년 10%, 2027년 15% 2028년 20%로 단계적으로 자기자본비율에 대한 인센티브를 부여한다는 계획이다.

토지주가 주주로 참여해 본인이 소유한 건물이나 땅을 PF사업에 제공하는 경우 양도세와 법인세를 이익이 실현되는 때까지 이연 과세하기로 했다.

자기자본비율이 높은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인해주고 용적률과 공공기여 완화 등 인센티브도 제공할 방침이다.

사업 시행사가 오로지 분양 수익만을 쫓는 단기·영세한 시행 형태를 개선하는 등 전문 디벨로퍼를 양성 방안도 마련한다.

기존까지는 디벨로퍼가 개별 분양을 통해 이익 실현에만 집중하고 이익을 독점하며 수분양자들은 분양을 받아도 운영 노하우가 부족해 공실 등이 발생하는 경우가 많다는 것이다.

정부는 리츠를 도입해 디벨로퍼가 직접 개발하고 운영과 관리까지 도맡는 종합부동산회사를 육성한다는 방침이다. 리츠를 활성화해 우량 사업에 공모주를 통한 국민 참여 기회도 제공한다. 이를 위해 내년 상반기 관련 법을 개정하고 연구 용역을 추진한다고 밝혔다.

■ 전문 디벨로퍼 양성 방안 핵심은 내년 발표…“구체성 떨어져”

업계에선 이번 대책에서 근본적인 부동산 디벨로퍼 전문가 육성책이나, PF 시장의 낡은 관행을 개선하는 핵심 방안이 내년 발표로 미뤄져 미봉책이라고 지적했다.

최원철 교수는 “근본적으로 시행사가 개발해서 임대와 운영관리를 책임지는 외국과 달리 우리나라는 분양 수익에만 몰두해 소위 ‘털고 나가는 방식’의 개발이 주로 이뤄졌다”며 “부동산 리츠 활성화를 통해 직접 시행하고 운영하는 디벨로퍼를 양성하겠다는 것과 시행자의 자기자본비율을 높이겠다는 방향은 옳지만 구체성은 다소 떨어진다”고 했다.

또 최 교수는 “부동산PF시장의 위기는 지속적으로 공사비가 상승하는 가운데, 그만큼 사업성이 나오지 않는 규제가 원인인데 단순히 그때그때 용적률이나 도시규제를 완화해주는 정도만으로는 부족한 측면이 있다”며 “낡은 도시계획을 근본적으로 개선해 새로운 수요에 맞게 건물과 토지가 용도 변경이 이뤄질 수 있어야 한다”고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “‘개발’과 ‘운영’은 다른 역량이어서 인위적으로 육성하기보다는 시장 수요에 맞춰 관련 제도를 정비하는 것이 현실적”이라며 “리츠 역시 해법보다는 하나의 대안으로 제시되어야 한다”고 했다. 이어 그는 “해외에서는 ‘사업발굴→사업계획(인허가 등 포함) →설계→시공→분양·임대→유지관리’를 모두 하는 회사를 종합부동산회사라고 하는데, 국내에서는 아직 업역 제한도 있고 한계가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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