[붇이슈] 매수와 임대차 목적에 맞는 임장법…임장크루가 알아야 할 핵심 팁

[땅집고] 최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’ 카페에 임장크루족을 향한 조언의 글이 올라와 화제다.

실제 매수 의향이 있는 실수요자가 아닌 경험을 쌓을 목적으로 부동산중개소를 방문하는 이들은 ‘임장크루’라 부른다. 2030세대의 달리기 열풍이 ‘러닝크루’ 전성시대를 만들었다면 부동산 투자에 대한 관심은 ‘임장크루’를 탄생시켰다.

글 작성자 A씨는 우선 경험을 쌓는 목적으로 임장할 경우 기본적인 매너를 갖춰야 할 것을 주장한다. 러닝크루가 유행하면서 불편을 호소하는 사람들이 생긴 것처럼 임장크루도 마찬가지라는 것. 남의 집을 보러 다니는 것은 다른 누군가에게 불편함과 피해를 줄 수 있는 상황을 충분히 인지해야 한다는 것이다.

A씨는 임장엔 크게 두 가지 종류가 있다고 주장한다.

첫째는 지역분석 임장. 최근 들어 얼어 죽어도 신축의 줄인 말인 ‘얼죽신’이라는 신조어가 생겨날 만큼 새 아파트에 대한 선호 현상이 강해졌다.

그런데 아무리 새 아파트라 하더라도 어디에 위치해 있느냐에 따라 사람들의 선호도에 큰 차이가 생긴다. 그래서 집을 매수할 때에는 집 ‘내부 상태’와 ‘구조’도 중요하지만 먼저 ‘입지’에 중점을 두고 선택을 하는 경우가 많다.

​그러므로 개별적인 매물의 내부 상태를 확인하기 위한 임장보다는 지역을 살펴보는 임장이 선행돼야 한다.

같은 동네라 하더라도 아파트의 서열이 존재한다. 어떤 아파트가 대장 아파트인지, 그리고 이 동네 사람들이 해당 아파트를 선호하는 이유가 무엇 때문인지 등을 알아보는 것도 중요하다.

‘지역’과 ‘아파트단지’의 전체적인 가치평가가 선행된 후에 세부적으로 개별 매물을 살펴보아야 한다.

즉, 가치를 제대로 알지 못한 상태에서 내부를 구경하는 것은 큰 의미가 없다.

왜냐하면 우리가 부동산을 공부하는 이유는 물리적인 상태를 확인하는 ‘인테리어업자’가 되기 위함이 아니라 가치를 제대로 파악하는 ‘투자자’가 되기 위함이기 때문이다.

두 번째는 ‘개별분석’임장.

지금 당장 매수할 것이 아니라면 집 내부는 평면도만 보아도 충분하다. ​그래도 내부가 정말 궁금하다면 한 두 집 정도만 보아도 충분하다.

이때도 집 상태(인테리어)보다는 평면도에서 보았던 구조와 다른 점은 없는지 그리고 실제 체감되는 공간감은 어떠한지 등에 비중을 두고 보는 것이 중요하다.

우리가 머릿속에 저장해놓아야 하는 것은 해당 아파트의 가치이지 개별적 컨디션이 아니다. 내부 컨디션은 인테리어를 통해 어느 정도 원하는대로 바꿀 수 있다.

그러나 입지(가치)는 마음대로 바꿀 수 없다. 그러므로 우리가 임의로 바꿀 수 없는 것에 더 비중을 두고 임장을 해야 한다.

이러한 데이터가 쌓이다 보면 지금 당장은 아닐지라도 언젠가는 분명 재테크함에 도움이 될 것이다. 그것이 경험이고 인사이트가 되는 것이다.

참고로 임장의 목적이 집을 매수하는 것이 아니라 ‘임대차(전/월세)’라면 집 내부 컨디션에 더 비중을 두는 것이 맞을 수도 있다. 왜냐하면, ‘매수’와 ‘임대차’는 다르기 때문이다.

‘매수’는 소유권(처분권+사용권)을 확보하는 것이다. 그러므로 나중에 매도할 때 샀던 가격보다 높은 가격으로 팔고 싶은 것이 인지상정이다.

애초부터 가격에 대한 기대(시세차익)가 없었다면 ‘매매’보다는 ‘전세’나 ‘월세’ 등으로 빌려 쓰는 것을 선택했을 것이다.그러나 우리가 굳이 매수를 하려는 이유는 가격에 대한 기대가 있기 때문이다. 그러므로 매수를 할 때에는 향후 가격이 올라갈 수 있는 조건이 중요하다.

​그런데 이와는 반대로 ‘임대차’는 다른 사람의 집을 빌려 쓰는 개념이다. 즉, 사용권만 확보하는 것이다. 그러므로 향후에 집값의 향방보다는 지금 현재 집의 물리적 컨디션 더 중요할 것이다.

그래서 집을 알아보는 목적이 ‘매수’라면 ‘지역분석’이 선행되어야 하고, ‘임대차’라면 ‘개별분석’이 선행되어도 된다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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